受借贷成本下降及规划制度变革推动，澳洲住房建设正逐步加快。但尽管新增住房供应迫在眉睫，这波增长对缓解房价高企的状况影响甚微，甚至可能进一步推高市场价值。

数据显示，继去年12月季度的低迷之后，2025年3月季度新屋开工量跃升近12%，达47,650套，创下三年来季度新高。

随着住房建设从2023年至低仅3.8万套的谷底反弹，经济学家、政策制定者以及准购房者对这场期待已久的供应提升寄予厚望。

Oliver Hume地产集团首席经济学家Matt Bell表示：“住宅开工量自2023年末以来持续增长，有望推动后续住房交付进一步上升。”

然而，新增供应对价格的影响并不均衡。澳洲并非一个单一市场，而是由地理位置和价格水平高度分化的多个子市场构成。

投资机构InvestorKit研究分析师Junge Ma指出，当前供应增长主要集中在墨尔本和珀斯两个首府城市。

Ma表示：“从数量和增速来看，我们看到墨尔本和珀斯是主要的开发热点，尤其是新建住房占整体住房存量的比率方面。”

过去15个月（大致为一套独立住宅的建设周期）中，大墨尔本地区新增批准住房约3万套，占当地住房总量的2.4%，为全国至高。

珀斯以1.8万套、占比2.3%紧随其后，布里斯班为2.1%，而澳洲较大且房价昂贵的市场——悉尼，仅为1.5%。

Mondus Capital联合创始人Lucinda Hartley表示，新开发多集中在首府城市的外环城区及部分偏远地区中心，但目前尚未看到新增供应与房价之间存在明显的抑制关系。Mondus是一家提供零首付共有产权贷款的机构。

Hartley指出：“新增住房审批，特别是独立住宅，并未对房价增长产生实质性的抑制作用。”

Mondus对澳洲统计局房价数据的分析显示，即便是那些审批新房数量排名前十的地方政府辖区，过去一年仍录得高于平均水平的房价涨幅。

例如：珀斯北部的Wanneroo增长24%，布里斯班西南部的Ipswich及东南部的Logan均上涨15%。

与此同时，也有部分新房集中区域房价增长乏力。例如墨尔本外环西区的Melton年跌0.6%，远郊北区的Wyndham仅升0.6%。

Ma指出，相比房价，租金对新增供应反应更为灵敏。在墨尔本外城地区，空置率上升，租金增长已有所放缓。

尽管如此，住房供应仍远未达到所需水平。

从全国角度看，住房建设周期仍处于起步阶段，经济学家普遍认为应提升行业产能，以实现持续的高水平供应。

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，澳洲当前住房供应缺口估算已高达20万套，联邦及各州政府必须坚持每年新增24万套住房的目标，尽管财政部上周发布的报告称该目标“难以实现”。

Oliver说：“国家住房协议年未达成目标，不应成为放弃的理由。联邦和州政府必须坚定承诺，加快落实必要措施以实现该目标。”

他指出，这些措施应包括：简化审批流程、加强建筑和技工人才培养、推动中高密度住宅发展，以及通过如新州近期推出的“标准建房图集政策”等方式降低开发成本。

Thornley & Co创始人Evan Thornley指出，随着住房建设提速，其对价格的影响取决于新建住房是否伴随着新增土地供应，或仅是在既有土地上加大密度进行开发。

Thornley管理的一只基金主要投资于位置优越、结构稳固但建筑本身已折旧的旧住宅。

他表示，在澳洲房地产价值中，土地通常比住宅本身更具价值。

他说，若新开发发生在重新规划的外环地区，增加土地与住房双重供应，可能压抑当地房价；而若在交通枢纽或就业中心周边提高密度，仅提升了住房数量，则会推升该区域土地及既有住宅的价值。

Thornley指出：“如果市场上出现大量新公寓，公寓价格可能会下跌，因为那是一个‘高住宅密度’的市场。”

“但别指望这会拉低家庭住宅的价格。你也许增加了房屋供给，但对土地的压力却加大了——而绝大多数价值，就体现在土地上。”

参考资料：AFR