随着房价上涨速度持续超过家庭收入增速，且房主将从进一步的降息中受益，拥有住房者与无房者之间的财富差距极可能在明年达到历史至高点。

行业分析人士和主要银行预计，到2026年底，澳洲房价将上涨多达13%，而现金利率则有可能在明年5月之前下调四次。

在过去五年中房价已上涨约40%，工资增长却几乎停滞，新购房者正纷纷赶在预期的房市“再一轮热潮”到来之前入场。

澳洲储备银行预计，2026年的工资增幅仅为3%。

房地产数据公司Cotality的研究显示，截至2024年12月，全国住宅中位价为812,602澳元，而典型家庭的每周收入为1975澳元，这意味着房价约为家庭年收入的7.9倍。

根据该研究，到明年，澳洲平均购房成本可能将相当于家庭年收入的8.4倍，为自2021年以来的至高住房价值收入比。

悉尼的住房负担能力差

在澳大利亚各大城市中，大悉尼地区的住房负担能力较差，目前该地区的住房价值与年收入比为9.7，预计明年年底将飙升至10.3，超过2022年创下的10.2的高点。

截至2024年12月，大悉尼的住宅中位价为约118.4万澳元，而平均每周家庭收入为2355澳元。

相对而言，全国住房可负担的地区是北领地偏远地区，平均房价仅为370,258澳元，仅相当于按当地人每周平均收入1901澳元计算的3.7倍。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，房价将持续跑赢收入增速，推动各首府城市和区域的住房价值收入比进一步攀升。

“很多人渴望拥有住房、偿还房贷，但在高房价环境下，证明自己有能力偿还贷款非常困难，”Lawless说。

“拥有房产的人已经积累了不少房屋净值（equity），他们因此更容易实现升级换房或缩小居住面积的计划，仅仅因为他们已经‘待在市场里’的时间足够长。”

如果选择继续持有贷款，房主在未来利率下降时还将享受到每月还款额减少的好处。

四大银行此前透露的数据显示，5月澳联储降息后，仅有约10%的贷款人选择了下调还款额。

Cotality研究显示，如果未来12个月内现金利率下调至3.10%（即三次0.25个百分点或一次0.5和一次0.25个百分点的降息），典型房主每月可节省约165澳元的还贷支出。

在本月澳联储会议之后，四大银行更新了对未来降息节奏的预测。它们普遍预计今年将至少再降两次，每次0.25个百分点。

联邦银行和澳新银行预测将分别在8月和11月降息，年底现金利率降至3.35%；而国民银行则预计将再降三次，至明年2月达到3.10%；

乐观的是西太银行，预测会再降四次，到明年5月将现金利率拉低至2.85%。

这些预测是在澳联储本周意外决定维持3.85%的现金利率不变之后提出的。

首置买家加速入场，担忧错过上涨潮

尽管房价上涨、利率按兵不动，首次购房者的“错失恐惧症”（FOMO）却在加剧。

35岁的Jessica Nicholls与42岁的Aaron Kennedy在经过一年的房屋搜索后，于6月中旬在墨尔本东北区购买了一套联排别墅。

在购房过程中，他们多次提升预算，同时也不断降低对于理想居所的期待。

“我们在区域选择上非常灵活，看了很多不同的地段。我们一开始想找一套两居带书房或者三居的房子，还有点户外空间，”Nicholls表示，“但结果我们意识到，我们只能买到一套小一点的联排。”

他们决定购房的主要原因，是2月和5月的两次降息，以及对维州房价将持续上涨的判断。

“我心想，好吧，那就买了吧，谁知道以后会发生什么，”她说。

根据Cotality的数据，从2月19日首次降息至7月7日，澳洲住宅价值日度指数上涨了2.3%，等同于全国住宅中位价上涨1.8万澳元。

悉尼、墨尔本、布里斯班和珀斯的涨幅均超过2%，阿德莱德略低于2%，而达尔文涨幅较大，达到约6%。

首次购房者和投资者涌现，市场需求激增

国家买方中介机构Property Home Base的创始人Julie DeBondt-Barker表示，其公司在刚过去的财年中，首次购房者咨询量增长了40%；仅在过去两个月，咨询量就比之前10个月增长了53%。

“这说明目前市场上的首次置业者非常活跃，”她表示，“他们大多在看公寓或联排别墅……如果看带土地的独栋住宅，往往就要与投资者竞争，这也是推高价格的重要因素之一。”

她还指出，现在很多首次购房者依靠“父母银行”支持，而这在五年前几乎闻所未闻。此外，租房投资者Rentvestor群体也显著增长——他们买房但不自住，而是选择出租。

“对于这类租购两用者来说，他们能负担得起的房子往往不是他们想住的。他们不想住在偏远地区，也不愿搬到州外，”她说。

“他们知道可以先在别的地方上车，自己继续租房住。只要策略得当，这样可以积累资产、再买下一套自住用的房子。我现在越来越多地看到这种做法。”

参考资料：AFR