PropTrack新冬季房价指数 + Cotality一周拍卖数据，双双指向同一结论：澳洲房市正在全面升温，且不再只是悉尼、墨尔本两个引擎的独奏。1314个城区独立屋价值环比上涨，316区涨幅≥10%；全国拍卖清盘率一周之内从71.7%跃至77.9%，创2021年10月以来至高——春季购房潮的“热度计”已经爆表。

一、冬季“成绩单”：1314区上涨，316区双位数

全澳：1314个城区独立屋价上涨

双位数涨幅：316区，分布昆州、塔州、新州、维州、南澳——首次呈现“多州联动”

TOP 10 季度涨幅：

Balmoral（布里斯班内城）+64.9% → $177.5万

Perth（塔州）+48.6%

Berrima（达尔文）+43.8%

Macksville（新州中北岸）+43.2%

Renmark（南澳）+43%

Mount Morgan（昆州）+41.3%

Darley（维州）+41.2%

Turramurra（悉尼北岸）+41.1%

New Farm（昆州）+37.9%

REA集团资深经济学家Eleanor Creagh：“此前由少数城市带动的上涨，正在向全国扩散。”

二、8月指数：全国房价刷新历史高点

所有首府城市：12个月全线上涨

8月当月：仅霍巴特持平，其余均涨

区域市场：除塔州、北领地外，各州区域均上涨

动力组合：

连续降息→借贷能力+5~7%

新增住房供应<人口增速

10月“住房保障计划”扩容（5%首付+取消收入上限）→首置需求提前释放

三、拍卖市场：清盘率77.9%，春季热度爆表

Cotality一周数据

全国拍卖量：2,675套（+11.9%）

清盘率：77.9%（+6.2 pct，2021年10月以来至高）

城市快照

墨尔本：1,322套，清盘率≈78%（全国至多）

悉尼：925套，清盘率≈80%

布里斯班：174套，清盘率65.6%（前周76.5%）

阿德莱德：135套，清盘率85.5%

堪培拉：105套（4月以来至高）

SQM Research主管Louis Christopher：“市场稳健而非强劲，价格个位数上涨，偏向卖家但未完全倒向卖方。”

四、现场直击：卖家预期仍在“疫情高点”

墨尔本Prahran豪宅：初始要价600万→550万私售

买方代理Emma Bloom：“200万以下抢破头，200万以上每一单都要磨价。”

中介普遍：努力说服卖家接受“现价”，新挂牌仍有限

五、买家策略：把“热度”转成“胜率”

首置买家：

用10月担保扩容（5%首付+150万/95万/100万上限）抢中低价段

关注拍卖量大的周末，出价前做好贷款预批+建筑报告

升级换房：

同步交易，利用高清盘率先卖后买，避免“高买低卖”

给“元素”付溢价（大地块、景观、学区），普通豪宅先观望

投资者：

租金收益率>3%、空置率<2%的内城/沿海老宅优先

避开交割高峰（2025-26新公寓集中交付）片区

1314个城区上涨+77.9%清盘率，春季热度已肉眼可见。但“量增价稳”说明市场只是摆脱低迷，尚未进入狂热。把“高清盘率”变成“高胜率”的核心是：用担保新政抢中低价，用要素付溢价，用现金流模型留利率缓冲。当春季拍卖槌声越来越密，先算清月供、租金、收益率，再让情绪上场——这样，才能把新一轮上涨潮，真正变成自己的财富跳板。