利率三连降，买家的脚步也随之转向。Realestate.com.au 新数据显示，全国别墅平均收到 41 条高意向询盘、公寓 40 条，整体看似平稳，但各城市内部已出现明显分化：此前“冷门”的首府开始被踏破门槛，而曾经的“当红炸子鸡”却悄悄降温。

一、达尔文：投资者杀回，房价刷新高

· 询盘飙升：别墅 +57%，公寓 +40%

· 供应骤减：挂牌量同比 -41%，上市天数缩短

· 价格结果：过去一年上涨 6.6%，创历史新高

· 资金佐证：北领地投资者贷款一年增 81%，自住贷款仅增 10%

结论：库存紧、资金涌，短期内仍是“卖方市场”。

二、墨尔本： affordability 改善带动需求回潮

· 城区询盘：别墅 +22%，公寓 +16%

· 维州地区：别墅 +33%，公寓 +28%，跑得更猛

· 投资者信号：6 月季度维州投资者贷款创三年新高

· 价格现状：整体仍低于 2022 峰值，复苏处于早段

结论：价格洼地＋降息刺激，墨尔本及外围正成为“抄底”热土。

三、霍巴特：从供过于求到供需再平衡

· 询盘回升：别墅 +24%，公寓 +31%

· 库存收缩：挂牌量 -10%，成交周期缩短

· 价格表现：同比 +3%，但距 2022 高点仍有 7.5% 空间

结论：复苏已启动，仍处“价值修复”阶段。

四、珀斯、阿德莱德、布里斯班：狂热之后进入冷静期

· 询盘降幅：珀斯 ·18%（别墅）、阿德莱德 ·12%（公寓）

· 价格仍在高位：过去 12 个月涨幅 8–9%，但已较去年峰值放缓

· 潜在支撑：降息预期仍在，需求不会瞬间蒸发，更可能“稳价”而非“深跌”

五、悉尼与堪培拉：需求持平，价格温和

· 询盘保持稳定

· 年涨幅：悉尼约 3%，堪培拉持平

· 高价区间可负担压力明显，短期难有爆发

六、未来六个月展望

ANZ 新预测：

· 达尔文、墨尔本增速将领跑首府

· 霍巴特继续修复性上涨

· 珀斯、阿德莱德、布里斯班或高位盘整

· 整体涨幅受“工资跑输房价”的天花板制约，不会全面失控

资金流向正在改写城市热度：昔日冷门区因低库存、低基数被迅速填平；而曾经的明星市场则因价格透支进入“冷静期”。看懂买家迁徙地图，才能在下一波行情里提前落子。