分析人士表示，在联邦政府决定放宽首次购房鼓励方案的限制后，房价涨幅可能高于官方所称的水平。

这一名为首次置业者担保First Homebuyer Guarantee的激励计划允许购房者以5%首付购房并免缴贷款保险（LMI）。

住房部长Clare O'Neil表示，这一举措将让首次置业者更早开始“还自己的房贷而不是交房租”。

“这大概意味着在接下来的七八年里，他们可以选择偿还属于自己的房贷，而不是替房东付月供，这是非常积极的事情。”她说。

政府援引财政部建模称，六年后对房价的累计影响约为上涨0.5%。但多位专家认为，尤其在实施后的头两年，房价被推高的程度将明显高于这一估算。

会不会推高房价并带来更强需求？

一些专家警告，这项计划是一把“双刃剑”：短期内会提升首次置业者入市比例，但将以牺牲长期可负担性为代价。至于会推高多少价格，观点并不一致。

AMP副首席经济学家Diana Mousina表示，从长期看这只是“权宜之计”，叠加利率变化，六年内或额外推高房价约3%。

“相当于在我们对未来房市每年4%-5%涨幅的基准上，再每年多加0.5个百分点”。

这明显高于财政部“六年累计仅0.5%”的估计。

SQM Research董事总经理Louis Christopher则认为，影响可能更大：该计划可能与利率变动叠加，在六年内推动房价上涨超过15%，并“引发自金融危机以来很大的一轮购房热潮”。

他还称，随着收入上限的移除，首次置业人数或翻倍至每年约22万人，“取消收入上限是强力的增长刺激因素”。

本次扩围将于10月生效，且与另一项推高房价的因素同步——利率下行。

Cotality数据显示，自2025年初以来，在2月、5月与8月降息的推动下，全国房价已累计上涨约3%，且年内至少还可能再降一次。

另一方面，联邦银行新数据也显示，随着降息传导至借款人，房贷有条件预批申请今年已上升12%。

独立经济学家Saul Eslake表示，该计划或许能帮助部分首次置业者，但并未触及澳大利亚住房体系的根本问题。

“如果各级政府能停止那些无谓推高住房需求的做法会更好——包括首次置业补贴、印花税减免，以及对房产投资者的过度慷慨的税收优惠；后者大多购买的是存量住房，而非为新增供给买单。”

他指出，澳大利亚约有1200万名业主，每年新增业主约11万人——首次置业者在整体选民中是少数。

“尽管很明显这些政策会推高住房需求并抬升房价，但这恰恰是大多数选民希望政府去做的事，于是各党派政府也就如此行事。”

具体有哪些变化？

工党曾在联邦选举中提出该政策，原定2026年实施，如今提前至今年10月。

从10月起，首次置业者可在仅有5%首付的情况下使用该计划购房，并免缴LMI；同时，取消了每年可以使用该担保的人数限制，且获取该计划的收入上限也将被移除。

价格上限亦将上调：墨尔本从80万澳元升至95万；悉尼从90万升至150万；布里斯班从70万升至100万。

独立住房机构Housing Australia对此表示欢迎，认为扩围将帮助更多首次置业者入市。

短期见效，长期难题犹在

然而，可负担性很难因此改善。

《住房体系状况报告》预计，在“住房协议”(Housing Accord)期间可完工的住宅为93.8万套，远低于政府设定的120万套目标。

报告称，“即便在较为乐观的经济情景下，该目标也无法实现”。没有任何一个州或领地能完成按人口份额应承担的目标。

若计入拆除因素，“住房协议”期间的净新增供给预计为82.5万套，较同期新增潜在需求少7.9万套。

全国住房供应与可负担性委员会在其《2025住房体系状况》报告中直言：

新房供应已接近近十年来的至低水平。

2024年完工17.7万套，远低于当年约22.3万套的潜在需求，这一缺口进一步叠加在既有的“未被满足的需求”之上。

这些事实凸显了联邦政府在应对可负担性危机时面临的复杂难题。

澳大利亚首次置业者的结构性挑战仍在：新增住房供给长期落后于需求；税制对投资者更为有利；建筑业熟练工短缺等，都在阻碍改善。

Saul Eslake表示，“在这个国家，我们不幸地把住房主要视为一种积累财富的方式——即便对仅拥有一套住房的人来说，这更多也是账面财富——而不是首先用来满足‘栖身’这一基本人类需求的商品。”

财政部估计，扩围后的首置担保计划实施首年将额外发放2万份担保。其模型还显示，通过缩短攒首付购房所需的时间，这些人也将节省数以万计的房租。

换言之，短期看，入市门槛的确降低了；但在供给紧缺的大背景下，新增需求被政策与降息“叠加”激发，房价与可负担性的结构性矛盾，恐怕只会更加尖锐。

参考资料：ABC