随着利率下降，澳洲房地产市场在5月份迎来了显著的复苏，房价创下新纪录。房地产分析公司Cotality（前身为CoreLogic）的新数据显示，5月份澳洲的住宅中位价达到了831,288澳元，较前一个月上涨了0.5%。这一增长趋势在各个首府城市以及乡镇地区均有体现，显示出房地产市场的广泛复苏。

市场复苏的驱动力

Cotality研究主管Tim Lawless指出，自2月以来，利率的下降对房地产市场产生了积极影响。尽管增长率并不算非常强劲，但0.4%至0.5%的增长率相比2023年初到2024年年中的市场表现更为可持续。Lawless认为，房价的回升更多地与市场情绪有关，而不是购买能力或信贷获取的真正改善。他指出，消费者信心和住房活动往往是齐头并进的。

各首府城市的房价表现

在2024年，各首府城市之间的房价增长出现了创纪录的涨跌差距。例如，去年8月，珀斯的年房价飙升了24.5%，而霍巴特的年房价却下跌了1.6%，两者之间的年增长率差距高达26.1个百分点。目前，西澳首府的房价上涨幅度虽然有所放缓，但5月份仍达到了0.7%，仅次于达尔文当月1.6%的上涨幅度。

Lawless指出，尽管2024年19%的房价高增长幅度不太可能重复，但珀斯相对较低的房价基础、强劲的经济、高州际移民人数和低房产挂牌销售数量将继续推高这座城市的房价。

租金市场的动态

在全国范围内，租金在连续三个月上涨0.6%之后，5月份上涨了0.4%。按年度计算，租金增长明显呈下降趋势，其中悉尼和墨尔本这两个比较大的租房市场增长较为缓慢。首府城市的租房空置率仍低于2%的长期平均水平，继续推高了房租。

尽管净海外移民在新冠疫情后激增和家庭规模增加之后回落到正常水平，这限制了对租房的需求，但住房供应侧的缓慢进展看起来不会很快改善。澳洲统计局（ABS）上周五报告称，4月份批建住宅数量下降了5.7%，这使得五年内建造120万套新房的国家目标更加遥不可及。

央行与住房负担能力

澳洲央行在5月份的货币政策董事会会议上决定降息25个基点。央行行长Michele Bullock表示，通过货币政策解决住房负担能力问题不是澳洲央行的责任。她指出，政府掌握着解决供需失衡的杠杆。Bullock强调，住房负担能力问题是一个涉及住房需求和住房供应的复杂问题，需要州政府和联邦政府共同关注和解决。

结语：市场前景与政策挑战

澳洲房地产市场在5月份的表现显示出强劲的复苏势头，房价和租金均有所上涨。尽管市场情绪和利率下降对购房者的吸引力显著，但住房供应的不足仍然是一个亟待解决的问题。政府需要采取有效措施，增加住房供应，以缓解住房负担能力的挑战。对于投资者和购房者来说，了解市场动态和政策方向，将有助于他们做出更明智的决策。