10月伊始，社交媒体被一条消息刷屏：澳洲政府取消首次置业担保计划（First Home Guarantee, FHG）的名额与收入上限，只要公民或PR、有5%首付、买来自住，即可申请。有人欢呼“上车窗口终于打开”，也有人警惕“高杠杆游戏重启”。掌声与质疑之间，我们先把政策逻辑、隐藏成本与适合人群一条条捋清楚，再决定要不要冲。

一、政策核心速读

首付比例：至低5%（政府担保剩余15%，免LMI）

身份要求：澳洲公民或永久居民（PR）

贷款类型：必须自住房，只付本息（P&I）

价格上限（2025财年）：

新州 150万澳元

维州 95万澳元

昆州 100万澳元

西澳 85万澳元

南澳/塔州 90万/70万澳元

首都领地 100万澳元

收入名义上“无上限”，但银行实操中约100万澳元贷款需家庭税前收入≥18万澳元，年轻人并不轻松。

二、三大显性利好**

入场门槛骤降

150万澳元房产：20%首付=30万→5%首付=7.5万，节省22.5万澳元“等待期”

政府担保节省LMI

90–150万澳元区间LMI约2.5–4万澳元，由联邦一次性担保，直接减免

锁定低利率窗口

市场押注2025年再降息25bp，早买可提前享受月供下降；同时避免房价继续爬升

三、三大“毒性”不可忽视**

高杠杆=脆弱平衡

95%贷款意味着房价只要下跌5%，净资产瞬间归零甚至负资产

银行估值若低于合同价，需在交割前补足差额（Gap），否则违约

审批更严≠自动放贷

银行仍看信用评分、负债率（DTI）、支出流水；兼职收入、试用期、信用污点任一环节都可能被拒

现金流压力≠月供数字

电费、保险、市政费、物业费连年上涨；5%首付人群通常无额外现金池，一旦大修或利率反弹，极易现金流断裂

四、政策适配的三类人**

✅稳定职业+可预见涨薪（公务员、教师、IT、医疗）

✅家庭可提供担保或共同出资（父母担保、Gift Letter）

✅购房目的为“长期自住”，至少持有7–10年，可穿越周期

❌以下情况请慎重

收入波动大（销售、初创股权）

短期有换城/换国计划

信用卡负债高、现金流紧张

五、申请流程与时间表**

预批阶段（1–2周）

准备收入证明、银行流水、信用报告

选择参与计划的银行（CBA、Westpac、NAB、ANZ及多家区域银行）

选房+签约（2–4周）

房价≤州上限，且为新房或楼花（楼花交割时仍需满足上限）

正式评估（2–3周）

银行内部估值+政府担保额度确认

交割（现房6–8周；楼花按工期）

需购买建筑保险与贷款人抵押保险（LMI由政府代缴）

六、实战案例：买与不买，差距多少？**

注：150万澳元房价、新州印花税+附加、含律师费估算

七、常见误区一次澄清**

“政府出15%首付” → 实际是政府担保，买家仍贷95%，并无资金赠与

“收入无上限一定批” → 银行自有偿债能力算法，100万贷款≈家庭税前18万+

“可以先买后出租” → 合同要求“自住”至少连续居住6年（部分银行3年），否则担保撤销并补LMI

八、下一步怎么做？**

先自查：信用评分>700、负债率<6倍年收入、现金流正结余

再比价：同区域同户型，对比20%首付与5%首付的总成本差异

询价：联系参与计划的broker，确认当前利率、费用与审批时长

5%首付不是“免费入场券”，而是把“门槛”从首付端移到“现金流”与“风险承受”端。它让有稳定收入、计划长期自住的年轻人提前上车，也让高杠杆、现金流紧张的家庭暴露于负资产风暴。政策红利永远偏爱准备充分的人——先算账，再签字，才能让政府担保真正成为你财富规划的加速器，而不是债务泥潭的入口。