“抢房大战”不是新闻，但3个月就锁定6万澳元账面利润的真实故事，仍让市场对2025年澳洲区域房价刮目相看。27岁买家Cassandra Harris今年2月在Wollongong以78.5万澳元拍下一块800㎡、需翻新的两居室老宅，5月再估价时已飙升至84.5万澳元——涨幅约7.6%，几乎追平当地全年中位价增速预期，也轻松超越悉尼上一财年3.2%的年增长率。

一、拍卖现场：盲猜价格“拼一把”

起拍心理价：75万澳元

竞争人数：多场开放均排长队，中介拒绝透露具体报价

成交落槌：78.5万澳元（超出预算3.5万）

“当时压力很大，但决定咬牙拿下。”Cassandra回忆，抢房氛围让她差点以为自己会空手而归。

二、交割90天：账面增值6万

新银行估值：84.5万澳元

浮盈：+6万澳元（+7.6%）

时间跨度：仅3个月

Cassandra兴奋表示：“完全没想到涨这么快，原以为要等1–2年。”

三、数据对照：Wollongong跑赢大悉尼

RealEstate.com.au 2025年5月统计：

– Wollongong房屋中位价年增4.5%

– 悉尼2024全年增幅：3.2%

区域优势：

– 高铁M1通勤1.15小时直达悉尼CBD

– 大学、医院、海滩配套完整，吸引年轻家庭与远程上班族

四、翻新策略：用“增值贷款”扩房

立即申请“增值再贷”（Top-up Loan）

按新估值84.5万×80% = 67.6万澳元

原贷款约63万 → 可套现4–5万澳元

改造方案：

把原两居旧屋改为三居+开放式厨房

预计成本5–6万澳元，自掏部分积蓄

完工后目标租金：每周650–700澳元（同区三居现价）

五、市场背景：供应缺口+首置新政添柴

库存：Wollongong新建完工量连续两季低于十年均值15%

需求：10月首置5%首付上限提至95万澳元，区域买家无需LMI即可上车

利率：RBA 7月降息后，月供压力略减，买家心理价位抬升

六、经验提炼：Cassandra的“幸运三角”

大地块：800㎡允许后期加建，增加可售面积

通勤线：距悉尼1小时车程，享受区域价格洼地+首府需求外溢

翻新潜力：旧屋结构完好，只需内部拆改即可提升租金与估值

七、风险提醒

高杠杆：95%贷款买家需预留至少3%利率上升缓冲

建筑成本：建材与人工年涨6–8%，翻新预算易超支

政策变化：若2026年利率反弹，区域房价可能率先回吐涨幅

八、给同类买家的实战清单

① 预批贷款+验房师提前介入，避免“旧屋隐藏结构问题”

② 控制翻新预算≤买入价10%，确保未来再贷空间

③ 选择距火车站<1公里、土地>600㎡的老旧独立屋，流动性更佳

④ 利用首置5%首付+州政府翻新补贴（Renovation Grant）双通道，降低现金占用

Cassandra的故事并非“一夜暴富”，却真实反映了2025年区域市场的“速涨”逻辑：低库存+首置新政+远程办公需求，让一小时生活圈内的城市边缘率先起飞。对于资金有限、又希望快速进入市场的年轻买家而言，与其在悉尼拍卖场被“情绪价”裹挟，不如把视线投向Wollongong、Newcastle等同级别区域——在合适的地段、合适的时间点，买下一块可改建的大地，也许就是撬动房产增值的根杠杆。