悉尼，作为澳洲的经济、金融和贸易中心，一直是外来投资者的首选房产投资地。然而，过去一年里，悉尼东区多个城区的公寓价格大幅上涨，尤其是Bellevue Hill（贝尔维尤山），公寓涨幅超过50万澳元。这一现象引起了市场的广泛关注。

悉尼东区公寓价格飙升

根据Domain发布的2025年3月季度房价报告，Bellevue Hill的公寓中位价已飙升至200万澳元，同比上涨37.7%，涨幅达547,500澳元。紧随其后的是Little Bay，中位价达到144万澳元，同比增长23.1%，涨幅27万澳元。其他如Woollahra、Rose Bay、Coogee和Paddington的公寓价格也分别录得至少10.2%的上涨，涨幅均达到六位数。

房屋置换者推动市场

这一轮买房至多的群体是房屋置换者。随着家庭规模的扩大，许多家庭需要更大的居住空间，从而推动了对大户型公寓的需求。这些买家通常卖掉现有的房产，再购买更大的公寓，从而带动了市场的活跃度。

供应短缺与规划限制

悉尼东区低层公寓供应短缺，且存在严格的高度限制，这也是推动价格上涨的原因之一。根据澳洲统计局的数据，Woollahra议会是表现至差的城区之一，本财年至今，他们仅批准了51套新住宅，远远低于目标水平，仅达到20%。这种规划限制严重阻碍了住宅建设，导致市场上性溢价，从而推高价格。

投资公寓的吸引力

尽管独立屋价格让很多人望而却步，但公寓的性价比依然吸引着众多买家。当前独立屋与公寓之间的价格差距过大，许多买家选择退而求其次，购买公寓。此外，许多澳洲老人卖掉几百万澳元的独立屋后，选择继续留在原社区，购买公寓。他们对三房公寓的需求很高，尤其是那些能够放置大件家具、装修高档的公寓更是稀有。这些因素进一步推动了价格上涨。

市场前景与未来展望

虽然Little Bay依旧属于高价区，但其中位价相比东区其他城区仍要低一些，因而吸引部分买家转向此地。Bellevue Hill的地理优势也使得该区格外受欢迎，邻近Double Bay、Bondi Junction、沙滩以及市中心，非常便捷。因此，悉尼东区的项目主要面向的是房产置换的买家群体，而非刚需、首次购房者或年轻人。

随着未来澳洲央行可能继续降息，经济复苏等因素，市场预期将进一步增强。市场上更多人开始卖房再买房，交易量上升，市场热度持续。如果澳洲央行继续降息，将会为悉尼房地产市场再添一把柴。

结语

悉尼东区的公寓市场在过去一年里表现强劲，房价大幅上涨。这一现象背后是房屋置换者的需求推动，以及规划限制导致的供应短缺。尽管公寓价格已经处于高位，但其性价比和投资价值依然吸引着众多买家。对于投资者来说，悉尼东区的公寓市场仍然是一个值得关注的投资领域。