悉尼西区3岁小女孩Florence Valeski意外出圈——生日+受洗礼金2.5万澳元，加上父母自掏3万，一共5.5万首付，买下Footscray一套37万澳元的两居室。14个月里，房子已升值4.5万。新闻吸睛的不是“赚快钱”，而是“起跑线”可以这么早。下面把故事拆成一份“未成年人购房说明书”，也给想替孩子提前布局的家长们提个醒：早买房≠盲目买，法律、税务、现金流，一个坑都不能少。

一、时间轴：5.5万首付→37万总价→14个月+4.5万

2023年底：清点礼金2.5万，父母追加3万，凑齐首付

2024年初：交割价37万，贷款31.5万（登记在父母名下）

2024年中：同区可比售价41.5万，账面收益约4.5万

2025年：准备给弟弟复制同款操作

二、为什么“3岁可以当房主”？

法律层面

澳洲土地法无至低年龄限制

未满18岁不能签合同→由监护人代签，产权可登记在未成年子女名下

实操层面

银行不会给“无收入儿童”批贷，因此普遍做法：

a) 父母购买+贷款，产权日后过户（需缴印花税）

b) 家庭信托持有，孩子为受益人（无过户税，但需做信托申报）

税务层面

直接登记：未来出售适用成人税率，无18岁以下优惠

信托结构：收益可分配至成人受益人，享免税起征点，但需每年做TFN申报

三、父母必问的3个“坑”

贷款谁还？

银行只认签字人→父母负债，确保月供不影响家庭现金流

升值后怎么“交给孩子”？

直接过户：按市值缴印花税+可能触发CGT

继续保持信托：等孩子18岁后变更受托人，可延后税务触发点

土地税&租金收入

若出租：租金计入父母税表（信托则按受益人分配）

投资房土地税同样以监护人名下计算，少儿无豁免

四、买方中介的选筹逻辑（可复制的部分）

总价≤40万：Footscray、Maidstone、Sunshine West仍有老旧公寓

地段“10公里圈”：距CBD通勤30内，出租需求稳定

租金覆盖：周租≈380-420澳元，可抵大部分月供，养房现金流压力小

未来流通：两居+车位，面积70-90㎡，银行估价差异小，易转易贷

五、给普通家庭的“早教式”买房清单

① 现金池：礼金+储蓄≥房价15%，预留5%交易费用（律师、印花税、检查）

② 月供测试：按现行利率+2%压力情景，月供≤家庭收入30%

③ 法律结构：提前咨询律师，决定“直接持有”还是“信托持有”

④ 税务预演：会计师测算未来5年租金、升值、土地税、CGT，避免“买得起、养不起”

⑤ 退出路径：写明18岁、21岁或大学毕业的过户/出售触发条件，减少家庭争议

三岁的小女孩成为“很小房主”更多是一种财商教育：让时间替孩子工作，让复利从幼儿园就开始滚动。但别忘了——早买房≠闭眼买，法律、税务、现金流任何一环掉链子，都可能把“爱的礼物”变成“甜蜜的负担”。先算清、再出手，才是真正的“赢在起跑线”。