过去一周，澳洲政坛罕见地把聚光灯打向了“负扣税”——这个被房东视为护身符、被首置客视为拦路虎的政策。

· 8 月 14 日，澳洲工会理事会（ACTU）与澳洲社会服务理事会联合递交提案：

– 从 2030 年起，每人仅限一套投资房享受负扣税；

– 其余房源不再允许用租金亏损抵扣个税；

– 同时配套收紧资本利得税折扣。

· 8 月 17 日，总理阿尔巴尼斯与财长 Jim Chalmers 先后表态：2028 年大选前“不会新增任何税种”，提案被正式否决。

一、什么是负扣税？

一句话：当房租 < 贷款利息+持有成本时，房东可把“账面亏损”拿去抵减工资收入，从而降低应税金额。

举例：年薪 16 万澳元，投资房年度亏损 2 万澳元，则按 14 万澳元计税。

二、为何突然“动刀”？

工会给出的理由直击痛点：

· 首置客无力与投资者竞争；

· 若不改革，“悉尼可能留不住下一代”。

但经济学家提醒：即便房价中期下跌 2–4%，若供给跟不上，租金反而会被推高，苦的还是租客。

三、政府为何“秒拒”？

政治账本：2025 年大选前，工党只承诺“两不变”

– 负扣税规则不变；

– 仅对养老金余额超 300 万澳元部分加 15% 额外税（含未实现资本利得）。

政策账本：

– 住房部长直言“改革无法增加供应”；

– 总理更担心“租金上涨”反噬民生。

市场账本：

– 若投资者预期转冷，新建与出租房源同步减少，供需缺口继续扩大。

四、投资者当下该怎么做？

· 政策风险清零：2028 年前负扣税、资本利得税折扣不变。

· 关注供给：土地释放、建筑审批、租赁改革才是房价与租金的真正阀门。

· 财务规划：利用现行负扣税与低息周期，锁定现金流稳健的物业；超 300 万澳元养老金账户则提前评估税务影响。

一场看似轰轰烈烈的改革提案，48 小时内便宣告“一日游”。对于房东，政策不确定性被按下静音键；对于首置客，真正的战场仍是首付与供应，而非税改。把精力放在“如何增加住房供给”上，才是破解可负担难题的长久之计。