5月份，澳洲房地产市场的拍卖清盘率飙升至72%，这是自2022年初以来的至高水平，显示出市场的强劲复苏。这一现象不仅反映了市场的活跃度，也揭示了经济政策对澳洲房地产市场的深远影响

拍卖清盘率与房价上涨

在2024年的大部分时间里，房价从低到中等的60%的区间大幅上涨，进一步巩固了1月份开始的定价加速。虽然目前的情况与推动2021年价格异常增长的情况有些相似，但增长的加速可能比我们在那段时间看到的要温和得多。

政治正在重塑澳大利亚房地产市场。特朗普的“解放日”关税极大地改变了的利率预期，市场目前预计澳大利亚将在2025年多次降息。虽然这些关税主要针对美中贸易关系，但其连锁反应在我们的房地产市场表现中明显可见。4月份的数据显示，澳大利亚全国房价上涨0.4%，达到917,433澳元的中位数，同比增长5.2%。单元房市场表现出更强劲的月度势头，价格上涨0.5%，至685,637澳元，年增长率为4.6%。

珀斯的突出表现

珀斯（Perth）继续其作为澳大利亚表现突出的城市的非凡表现，仅4月份房价就上涨0.9%，将年增长率推高至令人印象深刻的12.2%。这种普遍的加速尤其值得注意，与近三个月相比，14个地区中有13个地区的上涨有所增加。传统上对经济变化更为敏感的悉尼和墨尔本的拍卖市场，对前景变化的反应较为明显。

特朗普效应的多渠道影响

我们在房地产领域看到的“特朗普效应”通过几个不同的渠道发挥作用。首先，经济的不确定性引发了金融市场前所未有的波动，促使投资者转向相对稳定的住宅物业。VIX指数——华尔街的“恐惧指标”——已经达到了自2019冠状病毒病大流行以来从未见过的水平，促使投资者转向有形资产。

其次，市场动荡极大地改变了澳大利亚央行的利率预期。2025年2月的降息标志着一个转折点，目前市场预期本周将再次降息——可能下调0.5%。对于一个有75万澳元抵押贷款的家庭来说，这将转化为每月节省大约230澳元。

第三，即使是工党胜利，在一定程度上也是由于澳大利亚选民对特朗普的厌恶。这一胜利也会推高房价，尤其是将5%的首付计划扩大到所有首次购房者，无论其收入如何。这一政策变化给已经对经济变化做出反应的市场带来了额外的需求压力。

通胀的不确定性

较大的未知数仍然是特朗普的关税将如何影响澳大利亚的通胀率。供应链中断和价格调整可能会影响我们的通胀前景，尽管这可能会在一定程度上被中国产品价格下降所抵消，因为中国产品正在寻求其他出口市场。澳大利亚央行将密切关注这些事态发展。

历史表明，澳大利亚房地产市场在经济动荡期间表现出惊人的弹性。在之前的不确定时期，包括金融危机和2019冠状病毒病大流行期间，与其他资产类别相比，房地产价格表现出显著的稳定性，尤其是在大都市地区。

市场前景与温和增长

尽管市场强劲，但似乎不太可能出现冠状病毒式的繁荣。现金利率极不可能降至大流行期间的极端低点，当时紧急情况使利率达到创纪录的0.1%。目前的市场预期表明，即使多次降息，利率仍将明显高于这些历史低点。

此外，新冠疫情期间的特点是家庭储蓄率创纪录，因为封锁阻碍了正常的支出模式——其中大部分过剩资本直接流入了房地产。今天的环境明显不同，持续的生活成本挑战限制了家庭储蓄，并限制了可用于购买房地产的资金池。虽然市场肯定在走强，条件有利于价格继续增长，但货币政策环境和家庭财务状况的这些根本差异表明，与大流行期间出现的前所未有的繁荣相比，目前的发展轨迹更为温和。

结语

澳洲房地产市场在2025年展现出强劲的复苏势头，拍卖清盘率和房价上涨表明市场活跃。然而，经济政策的不确定性，特别是特朗普的关税政策，对市场产生了深远影响。尽管市场条件有利于价格继续增长，但与新冠疫情期间的繁荣相比，目前的增长更为温和。投资者和购房者应密切关注市场动态，合理规划投资和购房策略。