悉尼，作为澳大利亚具标志性的城市之一，其房地产市场一直是投资者关注的焦点。尽管悉尼的房价高企，被认为是难以负担的城市之一，但其房地产市场依然展现出强大的韧性和吸引力。对于长期稳健的投资者来说，悉尼依然是一个值得考虑的投资地区。

悉尼房地产市场现状

当澳大利亚央行在2025年2月宣布降息时，悉尼房地产市场的信心得到了显著提升，房价也随之上涨。根据新预测，到2034年，新南威尔士州将增加近100万人口，其中超过65万人将居住在悉尼。这将进一步加剧悉尼房地产市场本已紧张的供需关系。尽管房价上涨使得购房的可负担性降低，但挂牌出售的总房屋数量已经开始下降，悉尼房地产市场预计在2025年仍将保持稳定的增长势头。

悉尼房地产市场在2023年的新周期阶段是由市场引领的，但低价房产的价格增长已经成为市场的主要驱动力。然而，在部分价值1000万澳元以上的豪宅区域，经过2024年全年大约20%的下跌之后，今年其实是一个非常合理的入手时机。这意味着，投资悉尼较为富裕的内环郊区以及正在复兴的中环郊区将是一个明智的选择，这些地区的房产表现将优于那些更便宜的郊区，因为那里的居民仍将面临购房困难的问题。

尽管悉尼的购房者已经重新回归市场，但他们目前表现得相当谨慎——他们的资金储备减少了，借贷能力也显著下降。导致现在市场上经常会在同一街区出现，滞销超过90天和5组以上家庭参加竞拍的情况同时发生。尽管整体上购房者仍保持谨慎，但购房需求在过去的一周内已经转为强劲，这将继续推动悉尼房地产市场的复苏。

悉尼的租赁市场依然异常紧张

悉尼的租赁市场空置率通常都会低于全国平均水平。然而，由于这两年租赁需求的激增以及供应的严重不足，目前全国的空置率按历史标准来看处于极低水平。据SQM统计，悉尼的空置率目前维持在1.7%的低位。

通常在悉尼市场上，当空置率在2.5%左右时，市场供需处于较为平衡的状态。这表明，和全国其他地区一样，悉尼的租赁市场也陷入了危机。创纪录的低空置率、高租金价格、强劲的需求以及不断增长的人口，使得悉尼的租赁市场处于一种高压状态。此外，空置率数据以及每周租金挂牌信息进一步凸显了悉尼租赁市场的严峻现状，这对租户来说前景堪忧。

悉尼的住房建设远远不够

全澳的住房建设都面临着供应不足的问题，悉尼也不例外。通过移民，新南威尔士州的人口每月增加超过1.5万人（数据来源：澳大利亚统计局）。自2023年9月以来，出租房产数量的平均增长为每月218套（数据来源：新南威尔士州租赁保证金委员会）。2024年6月，新南威尔士州住宅公寓的总批准量下降了灾难性的18.8%，其中独立屋下降了19%。6月批准的1597套私人住宅是自2013年1月以来新南威尔士州的低纪录，此情况保持到现在并且还在降低。

投资建议

尽管悉尼的房地产市场存在诸多挑战，但投资机会依然存在。有新的数据模型显示，如果悉尼房价按照过去5年的速度增长，到2030年末，房屋中位价将达到240万澳元，比当下的价格高出近100万澳元。悉尼不仅现在贵，未来还会越来越贵。

对于投资者来说，选择投资区域时，可以参考以下建议：

北比南好，东比西好：悉尼的北部和东部地区通常具有更好的基础设施和更高的房产价值。

避免西南区：西南区的房产投资条件相对较差，建议投资者谨慎考虑。

关注内环和中环郊区：这些地区的房产表现通常优于更便宜的郊区，尤其是那些正在复兴的中环郊区。

结语

悉尼的房地产市场虽然面临高房价和供应不足的挑战，但其强大的市场韧性和不断增长的人口需求，使其依然是一个值得投资的地区。对于长期稳健的投资者来说，选择合适的区域和时机，依然可以在悉尼房地产市场中找到投资机会。