同样是一套 70 万澳元的房子，年均涨幅只差 2 个百分点，十年后的价差却可以高达 60 万。数字看似夸张，却是复利真实的写照：

· 年涨 3% → 十年后总资产 +34%

· 年涨 5% → +63%

· 年涨 7% → 约翻倍

· 年涨 10% → 2.6 倍

· 年涨 15% → 4 倍

差距从不是一夜之间拉开，而是每天都在发生。决定你站在哪条曲线的，正是选区能力。以下 6 个公开可查的“尺子”，只需 10 就能快速衡量一个区域的潜在爆发力。

1、Days on Market（DOM）——区域热度温度计

定义：房源从挂牌到签订合同的平均天数。

用法：同区 DOM 连续 3 个月下降 → 需求升温；明显高于邻区 → 议价空间打开。

2、Stock on Market（SOM）——供需天平

定义：在售房源占该区域住房总量的百分比。

经验值：SOM＜1% 为卖方市场；＞2.5% 则需警惕供过于求。

3、库存结构——看穿“伪”

重点看：同小区同户型是否集中挂牌。若 30% 以上为同类型，即使总量不高，也可能形成局部价格战。

4、搜索热度——需求端的先行指标

工具：Google Trends、REA/Domain 关键词搜索量。

规律：热度曲线领先成交价 3–6 个月，适合提前捕捉“洼地”。

5、成交价 vs 指导价差距——价格锚定器

公开渠道：各州成交数据库、中介月度报告。

经验区间：差距 0–5% 说明定价精准；若持续 >10%，挂牌价虚高或市场转冷。

6、空置率——现金流安全垫

定义：待租房源占可出租总量的比例。

警戒线：公寓空置率＞3%、独立屋＞2%，租金回报与资本增值往往不可兼得。

实操 3 步走

打开官网：下载目标区近 12 个月 DOM、SOM、成交价数据。

做对比：把 6 项指标与 3 个相邻区放进同一张表，一眼找出“温度差”。

定策略：热度上升+库存下降+空置安全的区域，优先考虑；反之继续观望或砍价。

复利从不眷顾“感觉”，只奖赏数据。学会用这 6 把尺子，把“年均差 2%”的偶然变成可复制的必然，你也能在下个十年，收获属于自己的翻倍资产。