今天中午，澳联储正式宣布年内第三次降息：官方现金利率下调 25 个基点至 3.60%，创下自 2023 年 4 月以来新低。市场普遍预期，本轮宽松周期尚未结束，更多降息已在路上。至此，澳洲房价再次站上聚光灯——历史经验与现实数据同时指向一个方向：上涨通道已经打开，但节奏与高度仍需理性评估。

一、45 年回溯：降息后 12 个月内房价大概率上涨

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 以 1982 年 5 月为起点，梳理了 7 轮完整降息周期：

· 其中 5 轮房价在首次降息后的 12 个月内录得正增长；

· 仅 1982 年、1990 年两次经济衰退期例外。

涨幅区间跨度巨大：

– 2001 年 2 月降息 → 次年房价 +16.2%；

– 2011 年 11 月降息 → 次年房价仅 +1.4%。

结论：降息启动≠暴涨，但方向性上涨概率极高。

二、本轮“慢牛”已现雏形

– Cotality（原 CoreLogic）数据显示，今年 2 月、5 月两次降息后，全国房价已连涨 6 个月，前 7 个月累计 +2.9%；

– 房源“停留天数”缩短，买家咨询量与贷款预批量同步回升；

– 部分购房者反映，降息后可贷额度比年初多出 5–10 万澳元，拍卖现场出价更为果断。

三、四大变量决定上涨斜率

降息节奏与幅度：若年内再降 25–50 个基点，理论借贷能力可再放大 3–7%。

可负担性瓶颈：当前利率仍高于 2021 年低点，房价基数亦抬升，抑制过度追涨。

住房短缺：全国挂牌总量低于长期均值约 20%，供给缺口为价格提供“安全垫”。

消费者信心与就业：失业率维持低位、薪资温和增长，为需求端托底。

四、市场温度：自住与投资者同步回场

抵押贷款经纪人 Anthony Landahl 观察到：

– 自住买家从“观望”转向“行动”，首次置业问询量显著回升；

– 投资者活跃度保持强劲，负扣税与租金上涨预期继续吸引资金入场。

两者合力，推动市场成交量与价格同步回暖。

五、理性展望：慢涨而非疯涨

Shane Oliver 提醒，历史规律不能简单外推：

· 利率难以回到 2020–2021 年超低区间；

· 高基数叠加可负担天花板，将限制年涨幅回归“双位数”的可能；

· 但结构性短缺与人口增长，仍指向“温和而持续”的价格抬升。

综合多家机构预测，未来 12 个月全国房价涨幅大概率落在 3–8% 区间，呈现“慢牛”而非“疯牛”。

结语

降息敲开了上涨的大门，却并未拆除可负担性的天花板。对于潜在买家而言，窗口期已经打开：锁定利率、评估现金流、精选区域，才是把政策红利真正转化为家庭财富的关键。历史不会简单重复，却总会押韵——把握节奏，理性入场，才能在这轮“慢牛”中稳健前行。