Domain 9月拍卖数据显示，墨尔本清空率飙升至69.4%，为2022年初以来至强；PropTrack房价指数同步确认，年度涨幅3.4%，住宅中位价已攀升至83.9万澳元。降息与5%首付担保双轮驱动下，首次购房者与跨州投资者同步返场，市场呈现“供需双增、但供应仍追不上需求”的典型复苏行情。与此同时，墨尔本租金却“卷”到极致——公寓租金中位数575澳元/周、独立屋580澳元/周，双双刷新历史纪录，空置率仅1.4%，房东市场依旧牢不可破。

一、拍卖市场：69.4%清空率重返“健康线”

69.4%：两年半以来至高清空率

Domain标准：>60%房价趋涨，>70%市场健康，>80%进入“火热”

供需节奏：挂牌量与拍卖数量双升，但买家增速更快，导致清空率上扬

Domain首席经济学家Nicola Powell：“墨尔本已明确走出低谷，春季行情将保持活跃且竞争激烈。”

二、买家结构：首置+跨州投资者“前后夹击”

Barry Plant首席执行官丽莎·彭内尔：

首波：5%首付担保+三次降息，首次购房者集中入市

第二波：跨州投资者回归，认为“墨尔本被低估”

价值逻辑：维州前期立法（土地税、合规成本）吓退投资者，如今政策预期稳定，资金回流

LJ Hooker研究主管Mathew Tiller：“开放日人流、拍卖举牌人数显著回升，好项目售楼部一批接一批预约。”

三、房价：年度+3.4%，独立屋逼近百万大关

PropTrack 9月房价指数：

Powell：“独立屋逼近百万心理关口，单元房涨幅温和，体现可负担性导向。”

四、租金：历史高位+零拐点

Domain《9月租金报告》：

公寓：575澳元/周（+25澳元/年，历史至高）

独立屋：580澳元/周（连续三季持平，历史至高）

空置率：1.4%（略高于去年1.3%，仍远低于3%平衡线）

市场现象：

Fitzroy至Brighton区间800-1000澳元/周老房，“周二下午1点看房，错过即无”

租客策略：重新合租、搬去远郊、放弃独立屋改租公寓

Powell：“房东市场没变，只是涨幅暂时喘口气。”

五、后市展望：春季“供需赛跑”

供应：春季挂牌量上升，但建筑竣工量仍低于人口增长

需求：降息预期+首置担保+跨州资金，买家基数继续扩大

租金：空置率<2%，2025年竣工量缺口难补，租金难以下跌

PropTrack预测：若再降息一次，2025年墨尔本房价有望再涨4-6%，租金维持高位震荡。

六、买家行动清单

首置：利用5%首付担保+印花税减免，锁定<80万澳元单元房

换房：关注中层公寓+地铁沿线，避免远郊楼花交割风险

投资：租金回报>4%、距CBD 30火车圈、避开高密度楼花

租房：准备多份申请资料+预付半年租金，抢房速度>看房速度

复苏已确认，但“租金痛”仍在

69.4%清空率让墨尔本正式摆脱“后疫情低迷”，房价稳步回升、投资者回流、春季销售旺季提前开启。然而，同一座城市里，租客仍在为575澳元/周的公寓抢破头。只有当建筑供应真正跟上人口节奏，这场“房价复苏+租金煎熬”的双城记才可能落幕。对于买家和租客而言，2024-2025年的墨尔本，既是机会窗口，也是竞争修罗场——先上车，再谈舒适。