虽未继续降息，但此前三次降息的“滞后火力”已把澳洲房价推向新高。Cotality 9月数据显示，全国房价环比涨0.8%，创2023年10月以来比较强单月表现；9月季累计升2.2%，相当于中位数抬高1.82万澳元，至85.73万澳元——涨幅几乎是6月季1.5%的1.5倍、3月季1.1%的两倍。央行周二维持现金利率3.6%不变，市场却毫不“收手”，春季销售旺季被提前点燃。

一、供需天平：买家增、房源减

Cotality研究主管Tim Lawless指出，典型“需求大于供应”剧本正在上演：

全国挂牌量低于历年均值

父母银行+三次降息释放的购买力仍在渗透

10月1日起联邦“5%首付担保”扩容，首置者可免保险直购150万（悉尼）/100万（布里斯本）/95万（墨尔本）房产

Lawless预计，93%的城区中位价目前仍低于担保上限，但“理想地段”每月都在逼近红线，“符合上限的名单将越来越短”。

二、城市涨幅榜：资源型首府领跑

（数据来源：Cotality）

达尔文、珀斯、布里斯本挂牌量骤降45%–53%，房源+资源移民涌入，令价格弹性大；悉尼则靠“看不见的父母银行”与高收入买家撑盘；墨尔本尽管负担能力很好，但过去两年人口外流抑制涨幅，9月才开始明显提速。

三、买家情绪：问询量全线回升

Domain研究主管Nicola Powell表示，所有首府买家问询都在上升，“布里斯本、珀斯领先，堪培拉、墨尔本也摆脱停滞”。她预期，首置担保扩容将把大量新需求注入100万澳元以下市场段，形成“价格底部抬升”的连锁效应。

四、风险与提醒

利率：期货市场押注明年中前再降息两次，若通胀反弹，节奏可能放慢

供应：建筑审批仍低于人口增长，CoreLogic预计2025年全国住房缺口约12万套

affordability：RBA估算，悉尼房贷还款占收入比例已逼近2008年高点

Lawless提示，春季行情若持续加速，更多城区将快速突破首置担保上限，“政策红利窗口正在缩小”。

五、春季展望

“高清盘率+低库存+首置红包”三把火同时点燃，传统11-12月淡季或被压缩。Ray White与SQM均认为，只要挂牌量不出现30%以上暴增，房价上涨动能至少延续至圣诞。对于买家：

首置族：锁定上限内城区，争取在政策生效头三个月内完成签约

换房族：先确定购入能力，再卖旧房，避免“卖低买高”

投资者：关注百万澳元以下中低密度区，租金收益率有望随首置需求同步提升

央行按兵不动，市场却用上涨给出回应：降息的“余温”尚未散去，首付门槛再降又把新买家推上赛道。春季行情已提前启动，能否在圣诞钟声前进场“落袋”，将成为2025年楼市的大看点。