近年来，维州和昆州的商业地产市场因外国附加税的提高而发生了显著变化。海外投资者正逐步退出这些市场，这为本地投资者提供了低价收购资产的机会。

外国附加税的影响

维州和昆州分别对外国买家征收4%和3%的附加税，这一政策使得海外投资者对这些地区的商业地产兴趣下降。传统上，海外投资者是这些地区的重要需求来源，但如今，他们正因税收负担而重新评估投资策略。

基金管理公司Richmond Bridge的董事总经理彼得·怀利指出，附加税可能使外国投资者的收益率降低高达1%。此外，近期未开发土地（约占资产价值30%）的法定估值飙升50%，进一步加重了海外买家的税务负担。例如，一项6000万澳元的资产，土地估值可能从2000万澳元大幅上调，导致外国业主每年额外承担60万澳元土地税，相当于资产价值的1%。

本地投资者的机会

在海外投资者逐步退出的背景下，本地投资者迎来了难得的机会。Richmond Bridge正联合本地机构和高净值投资者，瞄准因外国买家附加税而吸引力下降的资产。该公司管理资产达19亿澳元，目前已为一只2亿澳元的基金筹集约1.5亿澳元股本。通过50%的杠杆，该基金将拥有4亿澳元资金，用于收购10-15项资产。

怀利表示：“我们专门为国内投资者设立基金，目标是通过外资撤离带来的折价机会，在布里斯班和墨尔本购置位置优越、长期基本面良好的资产。”

市场前景与策略调整

尽管有分析师警告工业地产的黄金期即将结束，新增供应可能使租金下降11%，但另一些人认为，澳大利亚凭借稳定的治理、完善的基础设施和人口增长带来的物流需求，仍具投资吸引力。

CBRE工业和物流研究主管萨丝·贾利利表示，海外投资者正重新评估各州税收政策。部分亚洲和欧洲集团开始调整策略，或将重心转向附加税较低或无附加税的新州和西澳，或通过与本地基金合作、参与开发等方式规避高税负。

昆州将于下月公布预算案，而维州上周的文件显示，未来四年房产税将占该州总税收的47%。基金公司Quintessential Equity主席肖恩·奎因直言：“我们对维州市场整体持悲观态度，可能考虑的是受外资撤离冲击严重的工业地块。”该公司正寻求在未来12-18个月内抓住“外资被迫退出”的机会，但强调“收购条件必须极具吸引力”。

结语：本地投资者的机遇与挑战

当前，新州未征收此类附加税，而西澳仅针对大都市区征收改良税。贾利利总结道：“机构资本正更谨慎地权衡地域成本，对海外投资者而言，与本地平台合作或是应对变局的有效方式。”

对于本地投资者来说，海外投资者的退出带来了低价收购资产的机会，但也需要谨慎评估市场风险和政策变化。在当前的市场环境下，本地投资者可以通过与专业基金合作，抓住这一难得的机遇。