根据毕马威（KPMG）新发布的关于澳大利亚首府城市的半年房产报告，预计2025年澳大利亚房价增长将较前几年放缓，但2026年将再次起飞。这一趋势反映了市场在高利率、高通胀和消费者信心低迷的背景下，仍然保持了一定的韧性。

一、2025年房价增长放缓

（一）整体房价增长预测

毕马威预计，2025年澳大利亚整体房价将上涨3.3%，低于2024年全国平均5.1%的涨幅。这一放缓主要归因于市场条件的走弱和负担能力的限制。

（二）单元房与独立屋的差异

报告指出，2025年单元房价格涨幅预计将与2024年4.5%的平均涨幅持平，而独立屋价格增长将更为缓慢。这一趋势反映了市场对更实惠住房选择的需求增加。单元房的入门价格相对较低，使其成为更多买家的可行选择。

二、单元房崛起

（一）负担能力推动单元房需求

报告强调，未来两年单元房价格的涨幅预计将超过独立屋。这一转变主要由持续的负担能力限制推动，尤其是在首府城市，独立屋价格的不断上涨使大部分人口被排除在市场之外。因此，单元房的需求将不断增长。

（二）具体涨幅预测

2025年：单元房价格预计上涨4.6%

2026年：单元房价格预计上涨5.5%

三、房价增长的地区差异

（一）2025年地区差异

珀斯：房价上涨4%

达尔文：房价上涨1.2%

堪培拉：房价上涨3.5%

墨尔本：房价上涨3.5%

悉尼：房价上涨3.3%

布里斯班：房价上涨3.1%

阿德莱德：房价上涨2%

霍巴特：房价上涨1.8%

（二）2026年地区差异

悉尼：房价上涨7.8%

墨尔本：房价上涨6.0%

阿德莱德：房价上涨5.6%

珀斯：房价上涨5.0%

布里斯班：房价上涨4.5%

达尔文：房价上涨3.8%

堪培拉：房价上涨3.5%

霍巴特：房价上涨3.0%

四、市场动态与影响因素

（一）降息预期

毕马威预计，房价增长将在2025年下半年更为显著，这与预计将在第二季度末开始的降息时间相吻合。降息将提高借贷能力，从而推动房价上涨。

（二）市场韧性

毕马威首席经济学家布伦丹·林恩（Brendan Rynne）博士表示，尽管2024年是高利率、高通胀和消费者信心低迷的一年，但由于需求超过供应，房地产市场顶住了所有这些因素，仍然实现了强劲的价格增长。强劲的劳动力市场和历史低位的失业率帮助家庭较好地应对了利率上升。

（三）建筑批准与供应

报告指出，建筑批准正在朝着正确的方向发展，以满足当前的供应短缺，这主要是由强劲的人口增长推动的。然而，由于从批准到完工的过程中存在时间滞后以及可行性问题，2025年和2026年增加的批准量转化为实际住房完工量的比例仍然有限。

（四）投资者情绪与贷款条件

尽管存在负担能力和供应问题，且降息被推迟，但投资者情绪的提升和预期的宽松贷款条件将有助于支持2025年房价的温和增长，并在2026年实现更强劲的增长。

五、总结

2025年，澳大利亚房价增长预计将放缓，但2026年将再次起飞。单元房价格的涨幅预计将超过独立屋，成为进入房地产市场的更现实途径。尽管市场面临高利率、高通胀和消费者信心低迷的挑战，但需求超过供应的市场条件以及强劲的劳动力市场，将继续支持房价的温和增长。对于购房者和投资者来说，了解这些市场动态并做出明智的决策至关重要。