澳大利亚城市地产研究机构Urban Property Australia（UPA）最新发布的《2025年第四季度墨尔本公寓市场报告》显示，墨尔本内城区公寓市场在2025年延续上涨趋势：价格连续三个季度上涨，成交量创近十年新高。在租金维持高位、人口回流与新增供应不足的共同作用下，UPA预计墨尔本内城公寓价格短期内仍将保持上行。

重点内容

全年房产交易超7,200套，创10年以来最活跃记录

报告指出，2025年墨尔本内城公寓成交表现强劲，全年累计成交超过7,200套，为2015年以来最活跃的一年，同时较过去10年年均成交量高出42%。

成交房产主要集中在Southbank与CBD中央商务区，两大区域占据了总成交量的56%；其次为Docklands（10%）与Carlton（8%）。

UPA认为，在投资与自住需求回升以及租赁市场火热的支撑下，内城公寓成交数量预计仍将高于平均水平。

房价持续攀升，创2021年底以来新高根据维州房地产协会Real Estate Institute of Victoria（REIV）数据，2025年第四季度内城公寓价格环比上涨，为2021年12月峰值以来最高水平，并连续三个季度上涨。UPA指出，在租金增长预期明确、供应持续偏紧的情况下，内城公寓价格将延续上涨趋势。

公寓完工数量低于长期均值根据UPA研究显示，2025年墨尔本内城公寓供给处于偏低区间，低于过去20年的年均新增供应。值得关注的是，当前内城在建新房源以Build-to-Rent（为租而建）房源为主，而非传统的Build-to-Sell（为售而建）房源，这意味着短期内新增可购房源数量十分有限。

未来，UPA预测：在建筑成本与融资成本的双重压力下，未来五年内城新增供应仍将低于历史年均水平。

空置率降至2.4%，预计持续低于长期均值随着内城人口回升，墨尔本内城居住人口超过19万人，已超过疫情前水平。REIV数据显示，截至2025年11月，内城公寓空置率仅为2.4%，过去12个月持续下降，主要受限于新增供应不足。UPA预计，由于新项目推进难度高，未来内城空置率将继续维持在低位，并长期低于3.3%的历史平均水平。

周租金中位数600澳元，全年上涨5.3%在供应受限的情况下，墨尔本内城公寓租金接近历史高位。REIV数据显示，截至2025年12月，内城公寓周租金中位数为$600澳元，全年上涨5.3%。不同户型租金均实现增长：一房租金上涨4.2%；两房租金上涨4.8%；三房租金上涨3.6%。

UPA进一步指出，随着CBD就业持续增长，预计租赁需求仍将继续攀升。数据显示，墨尔本CBD就业规模预计于2028年增长13%，因此，墨尔本内城区公寓租金仍有继续上行空间。总体来看，墨尔本内城公寓市场在2025年呈现“成交放量、价格回升、空置走低、租金高位”的结构性特征。UPA认为，未来几年新增供应量难以回到长期平均水平，而人口与就业带来的需求将持续存在，墨尔本内城公寓市场热度将持续高涨。