当买家还在realestate.com.au和Domain上刷“新上线”房源时，悉尼已有超过20%的住宅悄悄换了主人——它们从未在公开平台出现过。据私密订阅平台QuietList新统计，2024年悉尼脱网（off-market）交易市值约330亿澳元，相当于把两大分类信息巨头一年潜在收入直接砍掉数百万。

北部海滩“神秘”，35%成交线下完成

QuietList覆盖的10个市政区域里，北部海滩（Northern Beaches）以35.1%的脱网占比居首，库灵盖（Ku-ring-gai）30.4%紧随其后，全市平均值为20.5%。“每五套成交就有一套没上过网，”联合创始人William Laing直言，“平台收不到广告费，数据也同步不到。”

买方代理成幕后推手

这家成立仅一年的公司由前基金经理Matt Williams与前券商John Murray各出资50%设立，定位是“中介手里的暗盘交易所”。订阅会员（主要是中介与买方代理）把“安静在售”房源与真实买家需求上传系统，撮合后再付月费。Laing透露，某头部中介公司去年30%的成交由买方代理主导，“他们往往在房源公开前就替客户锁定目标，速度快到卖家甚至不用拍照。”

卖家为何热衷“静卖”？

原因并无统一公式：

隐私——明星或企业高管不愿家门口挂“For Sale”；

供需——抢手学区挂牌即引围观，中介索性先让买方代理“试水温”；

省钱——realestate.com.au部分区域刊登费15年涨50倍，单平台至高6,000澳元，多平台齐发轻松破万。

澳大利亚竞争与消费者委员会（ACCC）已对REA Group的定价模型展开调查。

“先暗后明”反向营销

更有趣的是，不少中介把流程颠倒：先跑两周off-market，若价格未达预期，再正式挂牌并补上网页，顺带把“已成交”标签贴到房源上，当作向下一单业主展示业绩的“广告位”。Laing总结：“市场敏感度高，定价偏差立刻被买家教做人，场外试价成了安全的风向标。”

数据尚未外溢其他城市

QuietList目前只分析了悉尼，墨尔本、布里斯班的脱网比例尚未披露。但Laing相信，只要买方代理继续扩张，线下成交的“黑洞”只会更大。对于靠流量收费的线上巨头而言，如何把那20%拉回网站，将是下一个盈利硬仗。