把钥匙交到中介手里，并不意味着可以高枕无忧。从土地税到空置罚金，澳洲政府为每一笔“躺着”的资产都设好了价码。以下费用清单基于2025年各州已生效的税率与行业惯例，适用于别墅与公寓，本土与海外业主均可对照自查——数字为官方区间，无夸大、无隐藏。

土地税 & 海外附加税

征税对象：土地价值，不含地上建筑。

免征门槛：各州每年调整，本土与海外买家同享；超过才按梯度计征。

海外附加税：无免征额，须为所有住宅用地额外买单，每年1月15日前一次性申报。

昆州：土地35万澳元以下免税；35–225万段，土地税1 450澳元+1.7%超额部分，附加税再征3%超额部分。

维州：土地5万澳元以下免税；5–10万段，土地税500澳元固定，附加税2 500澳元+4%超额部分；10–30万段，土地税975澳元固定，附加税4 975澳元+4%超额部分；30–60万段，土地税1 350澳元+0.3%超额部分，附加税1.335万澳元+4.3%超额部分。

新州：土地107.5万澳元以下免税；以上部分土地税100澳元+1.6%超额部分，附加税按土地价值全额5%计征。

公寓因土地价值被分摊，多数海外业主尚未触及起征点，故常显示“0账单”。

市政管理费（Council Rate）

地方政府统一收取，用于垃圾清运、道路维护、公共图书馆等。房价越高，费率越高，常见区间1 500–2 000澳元/年，本土与海外业主同价。

物业费（Strata Levy）

别墅通常无；公寓必须交，用于电梯、走廊、健身房、泳池等公共部位的日常维护与大修储备。楼龄新、配套多、地段核心，费用越高，区间约1 500–1万澳元/年。

水连接费（Water Service Charge）

不是“用了多少水”，而是“接了一根管子”的固定成本，含排污与基础设施摊销，700–2 000澳元/年，别墅、公寓皆需缴纳，账单由地方水务公司直邮。

房屋空置税（Vacancy Fee）

海外业主若一年内自住、出租或真实挂牌合计不足183天，将被课以“空置罚金”，税额约为当初FIRB申请费的两倍，由澳洲税务局（ATO）在年度申报后下发通知。

满足下列任一情形即可豁免：

– 业主或亲属连续居住满半年；

– 有长租客居住，且单份租期≥30天；

– 持续在市场挂牌招租，租期要求≥30天（短租累计≥183天亦可）。

房屋保险（Building Insurance）

公寓的保费通常已包在物业费里；别墅需自购，覆盖火灾、风暴、树木倒塌等风险，市场均价1 500–2 000澳元/年，具体看建筑结构与索赔记录。

房东保险（Landlord Insurance）

在房屋保险基础上，再加“租金损失、租客违约、房东责任”三大模块，约400澳元/年，可与房屋保险打包购买。

租赁托管费（Property Management Fee）

若把房子交给中介打理，常见收费公式：

– 首周租金一次性；

– 月租金的5.5–7.5%作为日常管理费；

– 广告/招租费另计（约300–600澳元/次）。

以周租700澳元为例，年托管成本约2 500–3 000澳元。

把上述八项加总，一套50万澳元公寓若出租良好、土地价值未超免征额，年度净持有成本约4 000–6 000澳元；一栋150万澳元别墅若土地价值触及征点且自住，账单可升至1.2–1.5万澳元。提前算清、按年留足，才不会让“被动收入”变成“被动惊吓”。