本周二的 25 个基点降息，把普通借款人的贷款额度瞬时抬高 1.2 万澳元，却也同时拉开了春季赛跑的闸门。PropTrack 发出明确警告：如果不在 2025 年结束之前锁定物业，这笔“额度红利”将被春季旺季的房价涨幅完全吞噬。

一、历史复盘：前两次降息的红利期越来越短

· 2 月首次降息：12 周内优势被上涨房价吃光。

· 5 月第二次降息：16 周窗口后消失。

如今第三次降息恰逢 9 月前夜，留给买家的时间大概率不足 12 周。

二、市场温度计：冬季不再“冬眠”

· Cotality 数据显示，今年 6–8 月拍卖数量未现传统低谷，成交量持续高位。

· 拍卖成交率已提前反应降息，买家活跃、卖家滞后，价格有加速迹象。

The Agency 住宅部 CEO Matt Lahood 直言：“澳联储已经鸣枪，起跑线就在脚下。”

三、利率与房价赛跑：未来 18 个月路线图

机构预测一览

– 11 月再降息 25 bp（四大银行共识）。

– AMP 预计现金利率终点 2.85%，2026 年 2 月、5 月各再降 25 bp。

– ANZ 已上调房价预期：2025 年首府城市 +5%，2026 年再 +5.8%。

简单换算：若你等到 2026 年初出手，同一套房可能比现在贵 10% 以上，完全抵消新增贷款额度。

四、卖家心态：趁暖风挂牌

布里斯班郊区业主 Renton Powell 与 Vanessa Hill 刚把三房挂牌，“房子太小”是理由，“降息托底售价”是底气。中介 Dylan Goodsell 预判：春季气温回升，更多换房族将集中上市，房源缺口或被快速填补。

五、买家行动清单（倒计时 90 天）

预批先行：本周内更新贷款额度，锁定当前利率。

区域锁定：重点关注挂牌天数 <30 天、租金收益 ≥4.5% 的城区，避开“概念热”板块。

出价策略：春季前两周是“窗口真空”，可尝试 3–5% 议价空间；一旦进入 10 月旺季，议价权将让位于竞价。

备用方案：若目标区涨幅过快，可转向同城市群低一级价位带，优先公寓或联排，锁定总价门槛。

降息不是终点，而是发令枪。春季旺季一旦全面开花，房价将像往年一样“跑”得比贷款额度更快。把 1.2 万澳元的额度优势变成钥匙，还是让它变成追赶房价的“车票”，全看你能否在 2025 年钟声敲响前按下出价键。