随着进一步加息的预期挥之不去，澳洲房地产市场正经历显著降温，买家入市态度发生根本性转变。澳新银行（ANZ）新经济简报指出，未来两年全澳房价涨势将整体放缓，市场分化格局愈发明显——悉尼和墨尔本已现疲软迹象，而规模较小的首府城市虽增速回落，但仍保持相对强势。

核心城市疲软：悉尼墨尔本率先调整

ANZ澳洲经济主管Adam Boyton指出，房市已随利率预期波动而调整。"随着2025年末清盘率回落，悉尼和墨尔本房价自去年11月以来下跌0.1%，两地前25%的高价房产更是连续3个月出现价格下调。"

预测数据显示，悉尼房价在2026年和2027年将分别上涨2.5%和3.5%；墨尔本走势相近，未来两年预期涨幅分别为2.1%和4.2%。这一增速较过去两年7.3%和5.6%的强劲增长显著收敛。

中小城市领跑：供应短缺支撑价格

与此同时，布里斯班、珀斯、达尔文和阿德莱德的表现依旧抢眼。尽管增速也在放缓，但这四个城市2026年的预期涨幅均超过6%，是悉尼和墨尔本的两倍之多。

这一分化局面主要归因于住房供应的严重短缺。ANZ数据显示，这四个城市的待售房源总数较往年正常水平骤减50%以上，导致买家竞争异常激烈。不过，相较于去年布里斯班和珀斯房价飙升超13%的增幅，目前的涨势已有所收敛。

宏观预测：增速回归常态

总体而言，ANZ预测全澳房价将在2026年同比上涨4.8%，2027年上涨3.8%。这一预测建立在RBA此后将维持利率不变的假设之上，但承认若通胀无法回归2%至3%目标区间，仍可能进一步加息。

本周二，RBA已将官方利率上调25个基点至3.85%。加息决定公布后数小时内，澳洲四大行迅速反应，宣布将加息全额转嫁给借贷者。ANZ测算，此次加息意味着贷款50万澳元的月供将增加约79澳元。

市场应对：银行呼吁主动沟通

ANZ澳洲零售业务集团高管Pedro Rodeia表示："受利率上调影响的客户，应尽早了解这一变化对个人预算的影响。"他鼓励面临还款压力的客户主动联系银行，以便共同制定适合的应对计划。

理性调整预期

当前市场环境下，买家正从追涨心态转向审慎评估。对于潜在购房者而言，理解不同城市的供需基本面差异，比简单预判整体涨跌更具实际价值。随着利率环境趋于稳定，市场有望在调整后找到新的平衡点，但过去两年的高速增长周期已明确结束。