8 月 13 日，澳储行（RBA）第三次挥动“降息锤”，把现金利率从 3.85% 降至 3.60%。短短半年，利率已下调 75 个基点，市场普遍预期年内还有一次“第四降”。银行端反应比降息更快——8 月 29 日，Westpac 抢先宣布：两年期自住固定利率一口气下调 0.7%，直接杀到 4.89%（贷款价值比 ≤70%），成为本轮周期中首家把定息拉进“4 字头”的四大行。

一、利率全景速览

浮动利率

· 自住：5.30%–5.50%（P&I）

· 投资：5.60%–6.80%（普遍）

· Westpac 大额低 LVR 可谈到 5.30% 以下

固定利率

· ANZ：一年期 5.29%，含对冲账户，首置再送 3,000 澳元

· Westpac：两年期 4.89%，目前四大行至低

· 市场暗示：2025 仍有降息空间，锁定两年或“短于预期”

二、银行策略分化

· Westpac：折扣激进，抢客意图明显

· NAB：降息后优惠收紧，偏向保守

· CBA & ANZ：利率微调，产品组合更稳健

三、三类人群行动指南

首次置业

· 浮动+定息“混搭”：前 1–2 年现金流锁定，后期随降息再转浮动

· ANZ 1 年期 5.29% + 3,000 澳元补贴可作首选

投资者

· 关注浮动利率下行通道，利息抵税大化

· 大额贷款可谈判至 5.30% 以下，缩短回本周期

存量客户

· 利率>5.8%？立刻比价再融资

· 多家银行仍给 2,000–3,000 澳元返现，转贷成本基本覆盖

四、下一步看点

· 若 11 月第四次降息兑现，自住浮动利率有望跌破 5%，定息或再下探 0.2–0.3 个百分点

· 春季挂牌高峰+首置 5% 首付新政，需求端或进一步放大，锁定利率宜早不宜迟

4% 时代已揭幕，谁先锁定低息，谁就能在下一轮房价与利率赛跑中占得先机。与其观望，不如立刻比价、预批、锁定——省下的利息，很可能就是未来换房的首付。