2017 年，我们把“布村”写进投资笔记时，布里斯班房价还不到悉尼的一半；2025 年，它的五年涨幅已高达 70%，与珀斯（+75%）、阿德莱德（+73%）一起，把全澳平均涨幅（+39%）远远甩在身后。亲历者回望：不是运气，而是“政策—人口—供应”三条主线在同步发力。

一、过去五年：一条被验证的曲线

· 2018–2025：成竹团队团购的公寓、别墅全线录得 20%–110% 不等的资本收益；租金年复合涨幅 5%–7%，跑赢官方 CPI 两倍以上。

· 同期数据：悉尼仅 +28%，说明“贵”≠“涨得快”；真正推高回报的是人口流入与供应缺口。

二、未来五年：三大引擎仍在轰隆作响

政策——降息周期未完

– 8 月第三次降息至 3.6%，市场预计 2025–2026 年还有 2–3 次下调。

– 历史规律：每 25bp 降息≈贷款额度提升 1.2–2.4 万澳元，首置与投资者同步加杠杆。

人口——净流入未见顶

– 2023 年净增 51 万人，2024 年 44.6 万；移民/留学生占比超 60%，高消费、高租住需求。

– 联邦虽关闭 188 投资移民，但技术、雇主、州担保配额继续扩容，人口曲线仍向上。

供应——缺口短期无解

– 2024 年新竣工仅 17 万套，需求缺口 8 万套；建筑审批月均 1.5 万套，创十年新低。

– 建材、人工、利率三重成本叠加，开发商推盘节奏放缓，交付周期拉长 6–12 个月。

三、量化测算：还有多少空间？

模型假设：

· 降息 50bp → 贷款能力再放大 5–6%；

· 人口年增 40–45 万 → 年新增住房需求 18–20 万套；

· 供应维持 17–18 万套 → 年缺口 2–3 万套。

结论：供需剪刀差至少延续至 2029 年，保守估计核心城市仍具备年均 4%–6% 的价格上行空间。

四、实战建议

区域筛选：

– 人口流入 >2%/年、审批量 <1 万套/年的“低供应高需求”走廊；

– 地铁/轻轨沿线 800 米圈、大学 5 公里圈优先。

产品策略：

– 首置：70–90 万澳元总价段公寓，租金回报 5%+，锁定降息红利；

– 投资：120–180 万澳元带地别墅，持有 5–7 年吃土地增值。

时机节奏：

– 2024Q4–2025Q1：利率底部+供应空窗，“抢跑”窗口；

– 2025Q2 起：若审批量仍未回升，可启动第二轮加仓。

过去八年，我们用布里斯班与黄金海岸的实战验证了“政策—人口—供应”三驾马车的威力；未来五年，这三驾马车仍在原速行驶。澳洲房价并非“已经涨完”，而是“刚刚换档”。把握降息空窗、人口洪峰与供应缺口的三重共振，才能把下一程 20%–30% 的涨幅真正收入囊中。