联邦一声令下，原定于2026年元旦才露面的“5%首付购房担保计划”（Home Guarantee Scheme）被提前到2025年10月1日全面开放。对于被高房价挡在门外的首次置业者，这条政策看似“天降杠杆”——至低只需掏5%首付，政府出面替银行承担15%风险缺口，省掉动辄数万澳元的贷款保险（LMI）。但高杠杆的另一面是高压还款、高竞价风险。机会窗口怎么抢？隐患如何防？本文给你一份“政策说明书+实战清单”。

一、政策本质：政府不是替你付首付，而是为你“背书”

运作逻辑：Housing Australia向贷款银行提供至高15%担保（家庭户型18%），购房者自筹≥5%即可获批95%贷款

非股权、非现金：政府不注资、不分红，仅在你违约且银行拍卖后仍亏损时，按担保比例赔付银行；你欠银行的95%贷款一分不少

对比传统：首付<20%须买LMI，悉尼100万房产保费约4.2万澳元；新政直接省掉这笔支出，等于把保险钱变成首付

二、2025年10月版“新政红利”

首付门槛：5%即可上车

收入限制：全面取消——百万年薪也能申请，只要符合“首次置业”定义

价格上限大幅抬升

悉尼：150万澳元

墨尔本：95万澳元

布里斯班：100万澳元

其余城市/偏远地区同步上调，官网 postcode 查询器已上线

名额：2025财年共35,000个担保位，先到先得，用完即关

三、硬杠申请条件（必须全满足）

① 身份：18岁以上澳洲公民或PR；过去10年内无任何住宅持有记录

② 用途：必须自住，交房后12个月内不得出租或转做投资房

③ 价格：合同价≤当地上限

④ 首付：≥5%且＜20%（低于5%不可申请，高于20%无需申请）

⑤ 贷款：本息全额还款，只还息、分期付款、建筑贷均不符合

四、红利背后：三把“风险达摩克利斯之剑”

需求集中释放——短炒推价

首付门槛骤降，相当于把“存款曲线”左移6-12个月，热门区可能出现抢房、抬价、无条件offer混战

杠杆率高达95%——利率+房价双杀

现金利率若再升0.5%，月供将比80% LVR贷款多约12%

若房价下跌10%，即刻陷入“负资产”陷阱，再融资或换房皆受阻

市场供求错配——远水难解近渴

政府虽承诺未来四年新建10万套“首置专属”住房，但开发周期平均3-4年，短期库存仍紧

五、实操攻略：把“机会”变“成交”的四步法

Step1 冷静算账——先给自己做“压力测试”

假设利率再升1%，月供+保险+物业费是否仍≤税后收入30%？若答案否定，下调预算或继续攒首付

Step2 提前锁定——9月底前完成预批（Pre-Approval）

找贷款经纪人一次性比价3-4家银行，锁定优惠利率与现金返还

预批有效期通常90天，足够覆盖10月政策开门后的抢房高峰

Step3 扩大选盘——把“新房”纳入购物清单

首置专属社区（First Home Buyer Precinct）价格通常低于同区二手，且带7年建筑保险，适合怕维修的“买房小白”

Step4 专业陪跑——律师+贷款师+验房师三件套

高杠杆下任何小错都会被放大：合同条款、建筑瑕疵、估价不足都可能让银行拒贷，专业团队1-2万澳元的花费，远低首付违约或LMI补交的代价

六、常见疑问一次答

Q1 首付可以全部是赠与/奖金吗？

→ 可以，但需提供赠与人资金来源声明，且资金需在账户内存满3个月

Q2 建筑期贷款（Progress Payment）能用担保吗？

→ 不行，政策只适用于“已建成或即将交割”的现房/楼花结算

Q3 拿到PR后能把房子出租吗？

→ 必须自住满12个月，之后可换租或出售，但若提前出租可能被要求补缴LMI

5%首付不是“免费午餐”，而是把“入场费”换成“月供压力”的高杠杆游戏。能省4万保险、能提前一年上车，也能让你瞬间暴露在利率与房价的双向波动中。把它当作跳板而非捷径——先算清现金流、锁定预批、扩大选盘、让专业团队陪跑，才能把政策红利真正装进自己口袋，而不是变成未来十年的财务紧箍咒。