银行批贷只问“能不能还”，但日子得过得“还得轻松”。想判断自己是否已在过度借贷的边缘，不必啃复杂公式，抓住三条底线就够：现金流、风险缓冲、未来规划。三点里若两点亮红灯，就该立刻减杠杆。

一、现金流——先算“月供占收入比”

经验红线：

≤30% 舒适区

30%–40% 紧绷区

≥50% 高危区

举例：家庭月税后收入1万澳元，月供4000澳元（40%）尚能周旋；若冲到6000澳元（60%），教育、医疗、车险等刚性支出一旦超预算，现金流立刻穿底。

自测方法：拿近3个月银行流水，算“房贷还款÷税后工资”。若长期靠近或突破50%，就是在“咬牙还贷”，属于典型过度借贷信号。

二、风险缓冲——给家庭做“压力测试”

问自己两个“如果”：

利率再升1–2个百分点，月供增加数百，我还撑得住吗？

家庭收入突然下降20%（裁员、病假、行业波动），还能正常还款吗？

安全垫标准：

备用金≥3–6个月家庭总支出（含房贷、生活、保险、学费）

额外可动用资产（股票、货币基金、可变现房产）覆盖6–12个月月供

若手头零存款、每月还完贷就“月光”，任何小风浪都可能被迫卖楼或借高息消费贷，这就是缓冲不足的高杠杆状态。

三、未来规划——贷款是否拖后腿

贷款应是帮你实现目标的“工具”，而非锁死选择的“枷锁”。检查以下场景：

计划2–3年内换房、生娃、送孩子私校或创业，现有月供是否留足弹性？

行业周期性强、收入波动大，却仍选“较大可贷额”，一旦市场下行就需割肉售房？

高杠杆投资房：租金空置率上升、利率走高，负现金流会不会逼你在低点抛售？

如果贷款导致你不敢换工作、不敢旅行，甚至推迟生育，说明杠杆已偏离人生节奏，需要下调。

快速自检表

结论：

3项以上黄灯→建议提前还款或延长年限降低月供

2项以上红灯→已进入过度借贷区，应立刻减杠杆、增加现金储备，必要时出售部分资产

银行批贷只看你“今天”还得起，自己却要管“明天”还不还得起。定期（至少每年）重做压力测试，让房贷始终处在可控区间，才是真正的“居者有其屋”，而非“屋者被其居”。