澳大利亚房价在8月再次上涨，受到利率下降、实际工资提升和买家信心增强的推动，而房源短缺则进一步加剧了市场竞争。

全国范围内，房价已连续第七个月上涨，根据房地产研究机构Cotality（前身为CoreLogic）的数据，8月房价环比上涨0.7%，创下去年5月以来的强劲的月度涨幅。

全国住房中位价现已达到848,858澳元，同比上涨4.1%。

布里斯班录得主要首府城市中幅度大的月度上涨，上涨1.2%，中位价达到949,538澳元。霍巴特则是录得下跌的城市，环比下降0.2%。

悉尼依然是全国住房昂贵的城市，月度涨幅为0.8%，中位价达1,224,341澳元。

与此同时，墨尔本的房价水平已低于布里斯班、阿德莱德和珀斯等较小首府城市。

达尔文在过去一年中涨幅大，房价年涨幅达10.2%，中位价为553,131澳元。

Cotality研究主管Eliza Owen表示，房价上涨的驱动因素相对明确：“房地产市场需求增加，实际工资增长达到五年来高水平，利率下调，消费者信心增强，这些都在推动住房购买。”

然而在供应方面，今年年初卖家更为谨慎，导致房源量偏低。

Owen指出，挂牌量较往年平均水平减少约20%，目前市场上约有12万套在售物业，而过去五年同期平均水平为15万套。需求上升而供应紧张，推动房价继续攀升。

买家增加，房源却更紧缺

悉尼房地产经纪人Tina O'Connor表示，有限的房源让竞争日益激烈：“现在市场确实偏向卖方，房源短缺正是推高房价的主要原因。”

上周，在她所就职的中介举行的两场内部拍卖会上，资金充足的自住买家击败投资者成功购房。

一套位于悉尼内西区的两居室公寓，以165万澳元起拍，终以193万澳元成交；随后一套三居三卫的Newtown板房，则被升级住房的买家以265万澳元买下，较起拍价高出60万澳元。

O'Connor直言：“买家比可供选择的房源更多，这就是竞争的根源。我们希望看到更多房源进入市场。”

她预计春季将有更多房屋挂牌。

布里斯班正走向卖方市场

布里斯班市场同样升温。

上周一场位于East Brisbane的拍卖会上，一套三居一卫的板房以100万澳元起拍，吸引15位注册购房者，终以147万澳元由一位自住买家拍下。

房地产经纪人Tony O'Doherty表示，布里斯班市场受益于奥运会筹备和基础设施投资：“East Brisbane距离市中心仅数公里，它的价格未来不可能再这么低了。业主卖得不错，买家也买到了一项资产。”

他指出，市场的强劲表现可能源于多重因素的叠加：“无论是房源短缺、春季因素还是降息，都可能在起作用。”

“但可以确定的是，市场正在积极回应。”

可负担性成为房价上涨的刹车

尽管进一步的降息预计将继续推动房价上涨，但Owen提醒，增长速度依然受到可负担性的限制。

她指出，目前的涨幅远低于疫情期间的峰值——2021年3月的月度增幅高达3.1%，2023年5月的高点为1.3%。而现在的月度增幅仍控制在1%以内。

“即便利率在下降，仍然比2020年和2021年更高。房价本身也更贵，因此可负担性成为限制上涨的重要因素。”

首置业政策或将加剧市场热度

10月1日起，联邦政府提前实施并扩大“首置业担保计划”，预计将进一步刺激需求。

该政策取消了名额上限和收入限制，并提高了房价上限，允许首次购房者以5%的首付购房，而无需支付贷款保险，其余部分由政府担保。

Owen认为：“政策的扩容和提前实施，必然会在短期内刺激交易活跃度，甚至推动房价上涨，尤其是在刚刚经历降息的背景下。”

她也对财政部的预测提出质疑。

财政部预计政策将在六年内仅令房价额外上涨0.5%，但Owen指出：“从短期来看，价格上涨可能会更高。低供应水平、利率下降、收入限制取消，这些因素都有可能推动房价明显上扬。”

Rabobank市场策略师Ben Picton也持类似观点，警告政策可能在供应受限的背景下进一步推高房价。

他说：“今天的首次置业者可能会因此受益，但几年后的首次置业者可能会被抛在后面。”

Picton指出，澳洲住房市场已在多项指标上被高估，但是否会出现泡沫破裂仍难以预测。

“住房市场在某种意义上‘大到不能倒’，因为澳大利亚主要银行的资产负债表中，住房抵押贷款的比重已从上世纪90年代初的20%-30%，上升到如今的约60%。”

“若出现大幅下跌，可能会对金融体系稳定性构成风险。”

租赁空置率仍接近历史低点

租赁市场依然极度紧张。

全国租金在8月录得去年5月以来快的月度增幅，上涨0.5%，年涨幅达4.1%。全国空置率维持在1.5%，仅为2015至2019年平均水平（3.3%）的一半。

达尔文租赁市场表现为强劲，独立屋租金年涨幅6.5%，公寓租金上涨9.4%，收益率约6.5%。

悉尼的挂牌租金高，独立屋平均833澳元/周，公寓为749澳元/周；霍巴特租金低，独立屋603澳元/周，公寓506澳元/周。

参考资料：ABC