购买一处能自负盈亏的投资物业听起来很有吸引力，但在计算物业的现金流时，远不止于查看租金能否覆盖每月的房贷还款这么简单。在评估投资物业的成本时，还有一系列其他支出需要考虑。这些支出有助于避免负现金流的出现，但往往被人们忽视。

1. 中介费用

PIPA（澳洲物业投资专业人士协会）主席Nicola McDougall指出，物业管理费是一个重要的成本，不能忽视。根据所在地和代理收费标准的不同，这笔费用可能占每周租金的5%-8%左右，因此应该在一开始就纳入预算。

Rethink Residential（Rethink Group投资公司旗下机构）的总监Mina O’Neill补充说，还需考虑物业重新挂牌出租时产生的招租和管理费用。

2. 市政、水费与物业费

O’Neill指出，市政费按季度或年度支付，具体金额取决于物业的所在地和规模。根据物业类型和租赁协议，房东可能还需承担水费。“如果存在额外的用水费用，有些州允许房东将这部分费用转嫁给租户。”O’Neill表示，“每个州的规定各不相同。”

如果物业属于公寓或联排别墅等住宅小区，还需要支付物业费（Strata Fees），通常包括建筑保险和行政费用。有时，若小区内有额外工程需要进行，可能还会有特别征收的附加费用（Special Levies）。

3. 保险与空置期

McDougall指出，保险是另一个在现金流计算中需要纳入的关键成本。投资者应根据自身情况购买房东保险（Landlord Insurance）、物业保险（Property Insurance），以及可能需要的室内财产保险（Content Insurance）。

此外，O’Neill建议，房东应预留相当于每年每处物业两到四周租金的备用金，以应对可能的空置期。

4. 维修与保养

McDougall强调，维修和保养成本往往被首次投资者忽视，但这却是重要的支出之一。“确保你始终有备用资金至关重要，”她说，“有时突发的维修费用可能需要你迅速拿出几千澳元。”“如果无法做到，不仅可能违反租赁法规，还可能影响你继续持有物业的能力。”O’Neill建议，预留相当于年度租金收入5%-10%的资金作为紧急维修基金。

现金流核对清单

如果你正在研究每月投资物业的持有成本，可以在现金流记录表格中添加以下项目：

房贷成本：考虑利率、任何持续性费用、是否选择本息还款或仅支付利息，以及贷款保险（LMI）是否需加入贷款金额。

中介费用：了解每周或每月从租金中扣除的金额，以及每次招租时需支付的广告费用。

市政费用：部分地区对投资者征收更高的市政费，因此务必提前查清楚。

水费：了解是否可以将用水费用转嫁给租户。

物业管理费：确认是否有额外征收的附加费用，避免意外支出。

保险费用：比较不同保单，确保选择适合自己的保障范围。

空置期准备金：建议预留约一个月的租金，以防无法立刻找到新租户。

维修费用：预留年度租金收入的5%-10%作为紧急维修基金。

通过全面考量这些成本，投资者才能更准确地预测现金流状况，确保财务健康。

结语

投资物业不仅需要考虑租金收入和房贷还款，还需要综合考虑中介费用、市政费用、水费、物业费、保险费用、空置期准备金和维修费用等多方面的支出。通过全面评估这些成本，投资者可以更有效地管理现金流，避免负现金流的出现，确保投资物业的财务健康。