供给下降，需求上升，房价上涨，买家又有了一种新的“错失恐惧症”。从表面上看，所有迹象都指向房地产繁荣。问问街上的普通人，他们认为未来12个月的房价会涨到哪里，他们很可能会说“更高”。根据西太平洋银行（Westpac）对消费者信心的月度调查，10月份房价预期创下15年来新高，四分之三的消费者预计未来12个月房价将上涨。市场情绪很重要，但它不仅仅是一种氛围——数据还显示，房地产市场正在加快步伐。

9月，全国房价再创新高，一套别墅的中位数价格接近100万澳元（合93.5万澳元），而一套普通公寓的价格目前接近70万澳元。即使是在过去5年里表现落后于其他所有首府城市的墨尔本，上个月的房地产价格也回到了创纪录的高位。

新的PropTrack房屋价格指数显示，自从澳大利亚储备银行2月份开始降息以来，价格增长已经加速，主要银行的经济学家仍然预测，这个周期至少还会有一次降息。近几个月来，四大银行都上调了对房价的预期，预计今明两年的总涨幅在10%至15%之间。

乐观的大型银行西太平洋银行（Westpac）上月调高了自己的预测，原因是上市数量减少，买家乐观情绪增强。引用西太平洋银行澳大利亚宏观预测主管马修·哈桑的话：“如果需求在此基础上增长10-15%，可能会产生火花。”

是什么推高了价格

澳大利亚央行今年已经三次降息，截至本周，市场预计11月再次降息的可能性为74%。Mortgage Choice的数据显示，总共四次降息可能会使一个家庭的借贷能力增加数万澳元。

在所有条件相同的情况下，一个在2025年初能够贷款50万澳元的家庭，在四次0.25%的降息后，贷款金额将上升到558,389澳元，增加了58,000多澳元。假设起始利率为6.01%，贷方将每次减息全部转嫁。

与此同时，待售房屋的供应量远低于长期平均水平。PropTrack的数据显示，在全国范围内，9月份挂牌待售的新房数量比去年同期下降了4%，库存总量（包括新旧房型）同比下降了8%。

与过去八年相比，realestate.com.au网站上待售房屋的数量减少了17%。在城市层面，达尔文正感受到严重的供应紧张，待售房源数量比过去8年的典型数量减少了约一半。达尔文的房地产市场是所有首府城市中增长快的，过去12个月房价上涨了11.4%。珀斯（与长期平均水平相比下降40%）、布里斯班（下降37%）和阿德莱德（下降33%）的库存水平也因近年来蓬勃发展的销售活动而耗尽。

相比之下，总上市数量比墨尔本、悉尼和霍巴特的长期平均水平高出10%左右，而墨尔本、悉尼和霍巴特的房价增长更为缓慢。上市总数比ACT的典型水平高出约四分之一。

在首都城市之外，表现较好的地区也面临供应紧张。Townsville仍然是该国热门的房地产市场，过去12个月价格上涨了15.7%，自2020年以来飙升了80%以上。

与8年平均水平相比，昆士兰地区的房源总量下降了43%，南澳大利亚地区的房源减少了38%，西澳地区的房源减少了近一半（45%）。因此，买家有更多的钱可以花在更少的房子上，需求数据显示，买家活动正在升温。

今年6月，realestate.com.au对超过1.5万名参与者进行了年度房地产寻求者调查，结果显示，与2024年相比，未来一年希望购买房产的人数有所增加，而卖家数量保持不变。PropTrack的数据也证实了这一点，该数据显示，每套房源的查询数量达到了三年来的至高水平，realestate.com.au的搜索活动是自2021年底以来强劲的。

为什么首次购房者是一股不可忽视的力量

此外，政府还扩大了针对首次购房者的住房担保计划（Home Guarantee Scheme），该计划允许不限数量的符合条件的参与者以至低5%的首付购买住房。西太平洋银行对其储蓄账户的数据进行了分析，发现大约15%（或大约六分之一）没有抵押贷款的澳大利亚年轻人有足够的储蓄，可以在该计划下使用5%的存款（或至少41,000澳元）购买中等价位的房屋。

如果没有这个计划，只有4%的人有足够的存款来支付一套中等价位房屋20%的首付——这是避免昂贵的贷款机构抵押贷款保险（LMI）所需的首付。

有趣的是，房地产经纪人已经经历了首次购房者需求的增加，随着对未来一年价格进一步上涨的预期，买家们感到了一种错失恐惧症（FOMO）。《房产寻求者调查》（Property Seeker Survey）在买家中发现了一个新的缩略语——COMO（妥协或错失）——竞争加剧使得买家更愿意在房产上妥协，尽管大多数人愿意在房产特征上做出牺牲，而不是在位置上。

识别需求：值得关注的郊区

了解哪里的供应相对需求减少，是确定哪里房价将上涨的一个关键部分，而搜索活动的急剧增加，可能是一个有用的领先指标，表明哪里的需求即将起飞。在搜索活动急剧增长的地方，询盘、房产检查和销售也会随之增长——如果新上市的房产没有跟上，房价通常会上涨，因为买家错过了销售机会。

新数据显示，与一年前相比，70个郊区的搜索量增加了一倍以上，这些热点的主题是房价和区域位置。

待售天数是确定需求的另一个有用数据点，PropTrack数据显示，哪些房产在市场上仅能维持一周。如果待售天数较低，则意味着对房产的需求较高，因此房屋正在迅速售出，而待售天数较高则表明，由于房屋数量较多或该地区需求较低等因素，房屋需要更长的时间才能找到买家。尽管预计未来一年全国房价将进一步上涨，但对许多潜在买家来说，负担能力仍然是一个障碍，这可能会限制之前房地产市场的增长速度。