Domain与PropTrack先后放出的9月季度数据，为澳洲楼市写下“四年陡峭”注脚：首府城市整体房价三个月内抬升3.5万澳元，悉尼独涨近6万；全国公寓连涨时长刷新历史，独立屋则创21年至长上升周期。当布里斯班正式超越堪培拉、坐上“第二贵”交椅时，曾被称“反弹垫底”的墨尔本迎来拐点——371个城区独立屋价值同步上扬，占比近九成，季度涨幅1.4%、年内累计3.5%，均为2022年以来非常强劲。

一、全澳速览：四年至快季度增速

首府整体：中位价+3.5万/季（Domain），为2020年末以来至猛

公寓：连续上涨纪录被改写，超越上一轮牛市长度

独立屋：11个季度连阳，追平2015年创下的21年至长纪录

国民银行调查：2/3澳人相信来年再涨5–10万澳元，卖方因此推迟挂牌，供应缺口继续放大

二、城市“单季冲刺榜”**

悉尼：+近6万澳元（6–9月）

布里斯班：+近4万澳元，中位价110万，正式超越堪培拉

墨尔本：+2.3万澳元，但90%城区进入上涨通道，涨幅广度全国

珀斯：季度上涨放缓，可负担公寓需求激增

三、墨尔本“翻红地图”：与平价同步提速

PropTrack独立屋涨幅TOP

Hawthorn +22.3万（+9%） 中位281万

Coolaroo +4.1万（+8%） 中位58.9万

Frankston North +4.3万（+7%） 中位64.7万

公寓亮点

Wheelers Hill +20.2%（季度）

Campbellfield & Chelsea Heights 近+9%

中环“稳健带”

Preston、Wallan、Strathtulloh ≈+3%，被经济学家称为“可持续增长”

四、为何是墨尔本？三大反转因子

利率：三次降息累计-75基点，借贷能力抬升约8%，首置担保5%无上限新政同步落地

比价优势：墨尔本住宅中位价80.5万，比悉尼低20%，吸引跨州投资者“南下抄底”

需求广度：中介称1/5买家使用首置担保；布里斯班、阿德莱德投资者咨询量显著增加，视墨尔本为“东山再起之城”

五、后市展望：5–10%年涨幅在途？

PropTrack经济学家Angus Moore：

“若利率继续下调且挂牌量不激增，未来12个月墨尔本房价再涨5–10%概率很高；而阿德莱德、布里斯班年增幅已放缓至0.3–0.5%，墨尔本正处加速换挡期。”

六、买家行动清单

首置族：

锁定5%首付担保价区（58–80万独立屋/联排），租售比>4%可缓冲现金流

提前做贷款预批，避免春季库存回落后的“抢价”

升级换房者：

利用高估值“先售后买”，过桥融资利率已随降息下降约0.8%

瞄准Hawthorn、Wheelers Hill等学区，关注2025年新版学区草图

跨州投资者：

优先地铁/火车30圈、土地占比>60%的别墅，避开高层公寓供应洪峰

把持有成本控制在年租金40%以内，预留12个月现金流对冲利率波动

当季度涨幅创下四年新高、墨尔本九成城区同步上扬，澳洲房市再次验证“利率+比价+供应缺口”的合力效应。对买家而言，把“普涨”转化为个人资产红利的关键在于节奏与选点：在墨尔本，用比价优势换成长空间；在悉尼与布里斯班，用配套换资本溢价。无论选哪座城市，把预算、现金流与政策窗口提前对齐，才能在下一轮加息或供应放量到来前，把涨幅真正落袋为安。