在澳洲联储年内第二次降息、市场信心有所回升之际，国家住房供应与可负担性委员会National Housing Supply and Affordability Council新发布的《2025住房系统状况报告State of the Housing System 2025》却指出，尽管建房成本趋稳、利率下降带动了购房意愿和住房供给，但澳洲在未来五年仍将短缺26.2万套住房，远未达到政府设定的120万套新建目标。

报告预测，截至2029年6月，澳洲预计新建住房总量为93.8万套，虽然高于去年预测的90.3万套，但仍大幅低于联邦政府设定的120万套目标。

委员会主席Susan Lloyd-Hurwitz表示，这一预测的上调反映出经济周期性的改善，但不足以扭转长期以来的供应缺口。

“我们看到政策正在朝着正确方向前进，”她表示，“但市场条件也必须改善，特别是在利率和建造成本方面，同时我们需要更多预售项目来启动新建住宅。”

上周二，澳洲联储宣布将现金利率从4.1%下调至3.85%，为年内第二次降息。分析人士认为，这一降息将提升市场信心和借贷能力，进而推动住房开发。

然而，他们同时警告，仅靠货币政策难以根治住房短缺，仍需结构性改革配合推进。

住房产业协会Housing Industry Association经济师Tom Devitt指出：“本次降息以及市场对2025年进一步降息的预期，将改善市场条件，有助于提升住房开工量。”

“但要真正解决住房供需矛盾，还需要在土地审批、融资、税收和建设方式等方面推进结构性改革。”

尽管政府已出台多项支持性政策，包括对社会住房的联邦资金投入，以及新州与维州围绕交通枢纽推动高密度开发的规划改革，但这些改革的落地仍需时间。

“这是几十年积累的危机，不可能一朝见效，”Lloyd-Hurwitz表示，“尽管方向正确，但翻转供给长期滞后的局面仍需持续努力。”

住房部长Clare O’Neil也表示，扭转住房危机并非短期之功。

“我们正在推进规划改革、加速建筑工人培训、直接投资社会与可负担住房的建设，这些都是工党政府在执政期间付诸行动的改革，我们将延续这一努力。”

实际进展仍远不及需求

报告指出，2024年全国住房竣工量为17.7万套，远低于当年大约22.3万套的实际住房需求，创下十年来的至低水平。

在2024至2029年预测期内，考虑到11.3万套旧房拆除后的净新增住房数量仅为82.5万套，仍将短缺约7.9万套。

尽管压力迫在眉睫，改革所需时间不可省略。“特别是供应端的政策改革，需要时间见效。”Lloyd-Hurwitz强调。

报告还指出，当前高昂的建造成本正逐渐改变住宅开发的类型。

越来越多的新房集中于城市边缘的独立屋，而中高密度住宅（如公寓和联排别墅）比例持续下降。

这种类型的住房原本更便于居民靠近交通枢纽和就业中心，缓解城市扩张带来的通勤压力。

“我们现在提供的中高密度住宅数量，大约只有2017年的一半，”Lloyd-Hurwitz指出，“这主要受限于融资、利息和建造成本压力。”

报告预测，在未来建成的新房中，独立屋将占比高达三分之二，有望创下30年来至高比例；而中高密度住宅仅占三分之一，远低于实际所需。

住房短缺的社会影响日益显现

这份措辞审慎的官方报告同时指出，住房不足的社会后果正在加剧。

一方面，年轻人延迟独立，家庭组建被迫推迟；另一方面，家庭结构变得更为拥挤，居住品质下降。

“大部分未被满足的住房需求，将通过‘非组建家庭’的方式被迫吸收，导致平均家庭规模扩大、过度居住情况增多。”

而在未来两年，也就是2024-2026财年期间，住房供应紧张将达到峰值。

报告警告说，一部分需求将被更低的空置率吸收，但也有一部分人群被迫依赖非传统住房形式，例如拖车公园、酒店和紧急庇护所，甚至沦为无家可归者。

参考资料：AFR