在经历了混合办公趋势导致的资产大幅减值之后，澳大利亚的写字楼市场终于迎来了曙光。根据MSCI/Mercer澳大利亚核心批发月度房地产基金指数（Core Wholesale Monthly Property Fund Index）的新数据，管理资产超过340亿澳元的写字楼基金在2025年季度录得1.1%的总回报。这是自2022年中以来，这些基金首次实现正回报，标志着写字楼市场的复苏。

市场复苏的迹象

MSCI的本杰明·马丁-亨利（Benjamin Martin-Henry）表示：“复苏已经到来，但在当前地缘政治动荡的背景下，市场可能随时发生变化。不过对写字楼市场而言，这无疑是非常积极的信号，这是我们很久没有看到的情况了。”尽管资本增值在本季度仍略为负（-0.06%），但更强劲的租金收入弥补了这一劣势。

这些位于中央商务区的办公大楼，多为性建筑，由澳洲房地产基金运营商持有，包括Charter Hall、Dexus、GPT、养老金基金ISPT和Investa等。自2022年以来，随着利率飙升、灵活办公模式深入人心、租赁市场放缓，写字楼估值持续承压，投资者信心受挫。不过，马丁-亨利认为，目前这一下行周期“已基本结束”。

基金表现与市场信心

该指数涵盖15只房地产基金，管理的商业地产总值超过950亿澳元，包括购物中心、物流仓库及办公大楼等。2025年季度，整体指数录得1.2%的总回报，继2024年第四季度0.4%的增长后连续第二次转正；资本增长也录得0.1%的正值，这是自2022年第三季度以来的首次上涨。

在所有专注写字楼的基金中，除ISPT旗下的50 Lonsdale Street基金外，其余均实现正回报。表现强的是管理资产达60亿澳元的Investa商业地产基金（Investa Commercial Property Fund），其总回报达2.7%。该基金旗下资产包括悉尼的60 Martin Place与Deutsche Bank Place、墨尔本的120 Collins Street以及堪培拉的220 London Circuit等一线办公楼。

Investa首席执行官彼得·梅内加佐（Peter Menegazzo）表示：“我们对MSCI写字楼指数本季度回归正值并不意外，这进一步证明了资产经历漫长市场下行后的‘坏阶段’已经过去，我们正处于市场复苏的初期阶段。”他补充道：“我们对写字楼市场前景保持乐观，预计短期至中期内将带来强劲回报。”

市场展望与投资者信心

梅内加佐指出，企业返岗趋势持续增强，空置率正稳步下降，租赁询盘和成交情况均在改善，而新增供应相对有限。资本市场也显示出日益正常化的迹象。此外，市场对于利率将迎来温和甚至激进下调的预期，也将进一步提振资产定价的回升和投资者信心。悉尼与布里斯班CBD市场或将领跑这一波反弹。

此次季度数据的改善延续了去年底开始的回稳迹象。当时，写字楼基金中首次出现多项资产同时录得资本增值，打破了长达两年的颓势。马丁-亨利将市场复苏归因于投资者信心回暖，并指出2024年下半年写字楼交易回升，标志着市场已度过低谷期。

2024年，悉尼CBD写字楼交易额超过40亿澳元，关键交易包括：三井不动产以13亿澳元购入55 Pitt Street 66%的股份；Brookfield以4.6亿澳元出售388 George Street；Charter Hall以3.95亿澳元出售333 George Street；以及Daibiru Corporation斥资逾6亿澳元收购135 King Street（该交易虽于2025年初成交，但谈判早在2024年完成）。

然而，2025年以来写字楼交易活动明显放缓，投资者在经济不确定性持续的背景下采取更谨慎态度。特别是美国总统唐纳德·特朗普不断变化的关税政策立场，使资本保持观望。马丁-亨利指出：“如果地缘政治因素触发降息潮，对各方而言都是利好。”他并表示，目前市场普遍预期澳洲将迎来数次降息。

结语

澳大利亚的写字楼市场在2025年季度迎来了复苏的曙光。尽管市场仍面临经济不确定性的挑战，但投资者信心的回暖和市场条件的改善为未来的增长奠定了基础。对于投资者来说，了解这些市场动态，将有助于更好地把握投资时机，实现资产增值。