一种新兴的租赁模式正在澳大利亚迅速兴起，并逐步改变租赁市场的格局。根据商业地产与投资管理公司JLL（仲量联行）的新数据，澳大利亚正处于“建造-出租”（Build-to-Rent，简称BTR）住房模式的快速发展期。这一模式不仅为租赁市场带来了新的活力，也为投资者提供了新的机遇。

一、什么是“建造-出租”模式？

“建造-出租”是一种房地产开发模式，开发商建造多单元住宅楼后，不将公寓出售给个人业主，而是长期持有并出租。这种模式在英国和美国已经十分流行，而澳大利亚近年来也开始迎头赶上。JLL的数据显示，未来全国BTR公寓数量预计将几乎翻倍。

二、BTR模式的快速增长

JLL的研究发现，截至2024年第四季度，澳大利亚已有9,180套BTR公寓投入运营，其中仅2024年一年就完成了4,147套。此外，目前在建的BTR公寓数量达8,199套，其中约一半（4,635套）预计将在2025年完工。截至2024年底，另有17,043套BTR公寓正在审批流程中，等待政府批准，这一数据在过去一年内增长了32%。

值得注意的是，这些增长主要发生在联邦政府新税收政策出台之前，因此未来BTR市场的增长势头预计将进一步加强。

三、政策支持推动BTR发展

尽管BTR政策调整在2024年备受关注，但直到11月，政府才成功通过税收政策改革，以鼓励外国投资者支持BTR项目。政策调整包括：

降低预扣税率：外国投资者通过管理投资信托（MIT）投资BTR项目时的预扣税率从30%降至15%。

加速折旧税收优惠：BTR项目的折旧税收优惠政策得到进一步加速。

与此同时，西澳州政府推出了价值7,500万澳元的“建造-出租启动基金”（Build to Rent Kickstart Fund），并进一步提高BTR项目的土地税减免力度。该基金将为BTR项目提供至多30%的低息贷款支持，或每套公寓至多25万澳元的融资，但前提是30%的公寓需预留为可负担的私人租赁住房。对于超过40套公寓的BTR项目，土地税减免比例将从50%提升至75%，前提是项目需在三年内开工。

西澳州政府希望通过这些激励措施进一步推动当地BTR市场的发展，因为目前西澳的BTR投资水平仍低于澳大利亚东部各州。

四、各州BTR市场发展现状

JLL的数据显示，维多利亚州在BTR领域处于全国领先地位，占未来计划建设总量的52%；其次是昆士兰州，占24%；新南威尔士州则占17%。尽管BTR项目的未来供应量相较过去几年有所增长，但目前BTR项目的建设量仍仅占全国公寓建设总量的约10%。

五、BTR市场的未来展望

JLL澳洲住宅研究主管Leigh Warner表示，BTR市场的前景将在2025年进一步改善。他指出：“BTR开发的增长表明，尽管2024年许多项目在启动阶段面临挑战，但长期来看，市场对BTR前景仍然充满信心。一些短期挑战将在2025年逐渐消退，预计会有更多新项目开始建设。”

总结

“建造-出租”模式正在澳大利亚迅速崛起，成为租赁市场的新趋势。随着政策支持和市场需求的增加，BTR模式不仅为租赁市场带来了新的活力，也为投资者提供了新的机遇。未来，随着更多项目的推进和政策的完善，BTR市场有望在2025年迎来更大的发展。