澳大利亚储备银行（RBA）四年多来的首次降息，为房东带来了每月数百澳元的利息节省，但这一变化似乎并不足以促使他们降低租金。对于许多房东来说，降息带来的节省只是杯水车薪，难以弥补过去几年大幅加息带来的成本增加。

房东的立场

墨尔本的按揭经纪人兼房东斯特凡·贝列夫斯基表示，降息使他在三处投资房产上每月节省约340澳元，但这不足以让他考虑降低租金。他认为，将降息优惠传递给租户的想法是“荒谬至极”的。贝列夫斯基强调，投资房产的成本仍然很高，尤其是在维多利亚州，土地税、保险费用、地方政府税和合规成本都在上涨。

悉尼的房产投资者迈克尔·欧弗顿也表示，他不会因降息而降低租金。他指出，过去三年中，房东不得不逐步提高租金以应对大幅加息，这主要是为了覆盖成本，而非为了增加利润。他补充说，除非市场趋势发生变化，例如租金定价过高或租户找到更便宜的选择，否则他不会调整租金。

租金与成本的失衡

据CoreLogic经济学家凯特琳·埃兹测算，75万澳元贷款的投资者在降息后每月可减少约121澳元的利息支出。然而，这一节省仍无法弥补租金收入与利息成本之间的失衡。自2022年4月本轮加息周期开始以来，全国房东的月供已增加1483澳元，而同期租金收入仅增加472澳元，这意味着投资者每月仍需自掏1011澳元填补缺口。

在悉尼，租金收入在此期间增加了678澳元，但房贷利息却飙升了2007澳元，房东每月仍需填补1429澳元的资金缺口。即使在租金涨幅领先全国的珀斯、布里斯班和阿德莱德，房东仍然面临严重的亏损。例如，珀斯的房贷利息上涨了2114澳元，而租金仅增加了741澳元，每月缺口为1373澳元；布里斯班的租金上涨了819澳元，但利息成本增长了2216澳元，月亏1397澳元；阿德莱德的租金上涨了799澳元，利息支出却猛增了2092澳元，每月仍需填补1293澳元。墨尔本的情况稍好，但房东每月仍有607澳元的资金缺口。

租赁市场的变化

过去12个月，澳大利亚的租金增速明显放缓，这对房东来说是另一重压力。CoreLogic数据显示，去年全国租金增长率为4.4%，远低于前一年的8.5%，但仍高于疫情前2.2%的年均增长率。空置率上升，全国平均空置率从去年1月的1.7%升至1.9%。悉尼空置率从2%升至2.4%，墨尔本从1.3%升至1.7%，布里斯班、珀斯、阿德莱德分别上升0.2个百分点至2.2%、1.5%和1%。

埃兹指出，空置率上升主要由于海外移民数量减少以及越来越多的人选择合租，导致租房需求下降。此外，投资者回归市场带来了额外的房源供应，也让租金增长放缓。她预计，未来几个月租赁市场将进一步趋于宽松。

结论

尽管租赁市场正在逐步放缓，但投资者普遍不认为降息会推动租金下降。由于投资房产的持有成本依然高企，绝大多数房东仍需弥补房贷利息上涨带来的资金缺口。在市场供需关系没有发生根本性变化的情况下，租户恐怕不能指望房东因降息而主动降低租金。