国际调查机构Demographia新《住房可负担性报告》显示，香港继续位居“房价难负担城市”榜首，中位倍数高达14.4；悉尼则以13.8紧随其后，位列第二。更令市场意外的是，曾被誉为“全澳实惠首府”的阿德莱德，房价中位倍数飙升至10.9，首次超越墨尔本（9.7），成为第六难负担城市，也是澳洲第二贵的首府城市。

一、什么是“中位倍数”？

报告将“房屋中位价÷家庭税前年收入中位数”定义为“中位倍数”：

3.0以下：可负担

3.1–4.0：中等

4.1–5.0：较吃力

5.1–8.0：难负担

9.0及以上：极难负担

目前澳洲整体中位倍数为9.7，高于加拿大（5.4）、英国（5.6）和美国（4.8），被列为“极难负担”市场。

二、澳洲五大首府城市排名（2024年）

珀斯尽管过去四年房价猛涨，却因工资增长更快，成为报告中可负担的澳洲首府。

三、阿德莱德“逆袭”背后

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee指出：

四年内阿德莱德房价累计上涨9.1%，涨幅已超悉尼与墨尔本

中位价从“60万+”跃升至“85万+”，可负担性跌至历史低点

城市规模小、土地供应受限，高密度开发阻力大，供需矛盾更尖锐

四、可负担危机的“多面凶手”

Demographia归纳四大推手：

规划限制：城市扩张边界僵化，远郊绿地供应不足

高密度阻力：社区反对高层公寓，导致“中间密度”缺位

建筑成本：疫情后建材与人工价格双升，新项目更难交付

居住偏好：澳人长期偏爱大面积独立屋，土地消耗速度快

五、短期展望：降息与政策或继续推高房价

Conisbee预计：

9月全国房价同比已涨8.9%，12月或逼近双位数

任何进一步降息都将刺激需求

联邦“5%首付计划”正在快速推高低价端市场

新住房供应远落后于年均24万套目标，过去一年几乎无改善

六、市场声音：可负担性短期难逆转

Demographia：限制性规划是主因，但澳情更复杂——反对高密度+大房型偏好+建筑成本三重夹击

Ray White：供应侧改革若不再加快，2025年多数城市将维持“极难负担”评级

建筑行业协会：减税、减费、加速审批是当务之急

七、购房者应对策略

首置买家：利用5%首付担保+州政府印花税减免，锁定60-80万价位段

换小房族：关注“中密度+铁路线”项目，以时间换空间

投资客：对比租金回报率与价差，珀斯、远郊矿区周边仍具相对可负担性

长期视角：供应侧改革落地前，大城市“极难负担”标签难以撕掉，尽早上车优于持续观望

当香港（14.4）与悉尼（13.8）稳居难负担城市前二，澳洲整体9.7倍的中位倍数已远高于国际可承受基准3.0。在降息、减税、增加供应等实质性措施落地前，“贵”仍是澳洲房市的主旋律。对于购房者，认清价差、利用政策、尽早锁定可负担区间，或许才是穿越高倍数的现实路径。