澳洲住房状况不容乐观，根据国家住房金融和投资公司(NHFIC)的数据，目前估计有377,600户家庭需要住房，其中有46,500户无家可归，331,000户面临租金压力。租金压力指的是收入低的五分之一家庭，他们将超过30%的收入用于支付租金。这是由几十年来大幅度的利率增长与强劲的海外移民推动的人口增长相吻合的结果。NHFIC的报告表明，澳大利亚人口增长在2022年初开放边境后经历了比预期更强劲的复苏。人口中心预计，2022年至2024年间，海外净移民人数将增加268,000人。但是，近的数据表明，这一估计可能会大大超过。

租房者面临巨大压力。在过去二十年中，居住在出租屋的澳大利亚人口比例大幅增加。并且租房市场中低收入人群的比例还在一直增长。收入低的25%的家庭租房比例从2001年的43%上升到2021年的46.9%，即增加了145万人。由于收入较低或中等，公共和私人租房者往往更容易受到负担能力变化的影响，从而使他们的住房保障更加不稳定。

购房者蓬勃发展。目前，在人口激增的推动下，住房需求正在蓬勃发展。海外移民增加，在租赁市场上与本地人竞争，推高租金并影响房地产价格。相比之下，住宅供应增长滞后，新房建筑许可处于十年低点。并且开工数量并不理想。PropTrack经济研究总监Cameron Kusher详细介绍了12月季度有12,518套房屋开工，这是自2012年3月以来少的房屋开工数。在澳大利亚我们连续第12个季度建造住宅不超过50,000套了。

在十年内，预计新房供应将出现79,300套短缺。这将导致严重的租金短缺情况恶化，房价将出现不必要的高涨。NHFIC首席执行官Nathan Dal Bon解释说，导致租赁市场充满挑战的因素有很多。海外移民的迅速回归，加上房屋供应数量受到十年高位建设成本和利率大幅上涨的限制，正在加剧本已紧张的租赁市场。

此外，建筑业正在努力应对成本上升和劳动力短缺的问题，这导致了一些中小型建筑公司的倒闭。建筑成本在过去两年飙升了25%以上，建筑商将这些成本转嫁给购房者，直接影响房价。与此同时，工资增长、失业率保持在50年来的低水平，导致家庭收入强劲。这种金融稳定性使房主能够承受利率上涨并继续购买住房。

短期内房价大幅飙升的可能性不大。由于利率仍然受到限制，失业率可能在2023年上升，供需问题的积极影响将有限。但到2023年底，全澳房价预计将上涨。然而，由于澳洲联储可能在2023年底前降息，需求压力将有助于为房地产市场创造增长环境。